Immo News

Bei der Gebäudesanierung 2020 wurde eine grossflächige Solaranlage realisiert und seither im ZEV betrieben. Die Einspeisevergütung sank ab 2021 von 20 Rp. auf derzeit 13 Rp. Damals wurde auf eine Stromspeicherlösung noch verzichtet, weil zu teuer.
Ab 2026 sinkt nun der Einspeisetarif auf 6 R. Damit soll allgemein erreicht werden, dass der Eigenverbrauchanteil zunimmt. Inzwischen sind die Stromspeicher preislich nur noch halb so teuer wie damals, weswegen nun die nachträgliche Beschaffung erfolgt.

Immo-News 35 - Februar 2025

Energieverordnung Baselland (EnV BL), Dekret Landrat, Stand Oktober 2024 (490.1)

Gasheizungsersatz Kreuzmattweg 20 durch Luft/Wasserwärmepumpe
Im letzten Newsletter Januar habe ich beschrieben, wie ein Ersatz der Gasheizung aus dem Jahr 2004 aussehen könnte, wenn man die Frist bis Ende 2025 im Kanton Basel-Landschaft noch nutzen möchte. Alternativ habe ich den Heizungsersatz mittels Luft/Wasser-Wärmepumpe erwähnt.
Kürzlich habe ich zugehört, über was sich der Firmenvertreter von OCHSNER-Wärmepumpen und die beiden Heizungsfachleuten, welche die Montage vornehmen würden, unterhalten haben.
- Der Heizraum ist sehr klein; die jetzige Gasheizung und der Warmwasserspeicher haben gerade Platz.
- Die Luft-Wasser-Wärmepumpe samt je einem 800 l Speicher für Heizungswärme und Brauchwasservorrat hätten ebenfalls knapp Platz.
- Allerdings müssten sämtliche Leitungen verlegt werden.
- aussen am Haus würden die beiden 300 kg schweren Wärmepumpen aufgestellt.
- Mit allen baulichen Massnahmen, Fundation, Kernbohrungen, wird die Investition > 150'000 Franken betragen.
- Der Betrieb erfolgt mit Netzstrom. Eine PVA würde nochmals > 50'000 Franken kosten.

Alternativen
a) Fernwärme
Meine erneute Abklärung bei Primeo Wärme AG hat ergeben, dass das Kreuzmattquartier definitiv nicht mit Fernwärme erschlossen wird. Grund: Die BLT-Tramgleise will Primeo nicht unterqueren.
b) Gasheizung
Gerät in diesem Jahr austauschen, den Warmwasserboiler belassen, allenfalls später durch einen Wärmepumpenboiler ersetzen. Kosten mit Kaminsanierung etwa 30'000 Franken plus MwSt. ⁴
Es bleiben weitere 25 Jahre bis 2050, wenn entsprechend der heutigen Gesetzeslage definitiv Schluss sein soll mit dem Betrieb fossiler Heizungen in Altbauten.

Gasheizungen Mattweg 19 und Neumattstrasse 27, Arlesheim
Das Alter der beiden Gasheizungen beträgt jeweils 12 Jahre (2013). Die Technik basiert auf Atmosphärenbrennern (offene Flamme, Wirkungsgrad 80%).

Alternativen
a) Fernwärme
Primeo Wärme AG plant die Erschliessung des Quartiers mit Fernwärme. Entschieden ist dies jedoch noch nicht. Der Rücklauf der Befragung der Hauseigentümer im Mattweg und der Neumattstrasse im Jahr 2023 war mager. Die Anschluss- und Betriebskosten empfanden die Antwortenden als viel zu hoch.
Inzwischen sind die Gaspreise wie auch die CO₂-Abgabe gestiegen, weshalb Primeo eine neue Befragung vornehmen wird. Je nach Ergebnis wird das Projekt dann entweder in der Neumattstrasse oder im Mattweg oder gar nicht weiterverfolgt. Einzig das Quartier 'Im Lee' wird definitiv erschlossen, weil dort die grosse Quartierheizzentrale mittels Fernwärmeleitungen erreicht werden muss.
Falls es in der Neumattstrasse mehr Interessenten hätte, ist es fraglich, ob das kleine MFH am Mattweg 19 von dort aus angeschlossen würde. Umgekehrt wäre es denkbar das grosse MFH Neumattstr. 27 vom Mattweg aus anzuschliessen.


b) Gasheizung
Bei beiden Häusern eilt ein Ersatz der Gasheizung, infolge des niedrigen Alters, nicht. Das Zeitfenster endet in Altbauten am 31.12.2025 in BL nur für denErsatz fossiler Wärmeerzeuger die älter als 15 Jahre sind.
Überlegenswert wäre der jetzige kostengünstige Ersatz trotzdem, aber nur der Gasheizungsgeräte, ohne Warmwasserboiler, gegen solche der neuesten Bauart (wie bei Kreuzmattweg 20). Vorteile: Nutzung der Abgaswärme durch Kondensation des Wasserdampfs, Wirkungsgrad 98%, CO₂ reduziert, ca 20% weniger Gasverbrauch. Bei später notwendigem Ersatz der Boiler kämen Wärmepumpenmodelle in Frage.

Falls die Anlagekommission sich für den Ersatz der Geräte entscheidet, müsste die Bestellung rasch erfolgen wegen der momentan langen Lieferfristen. Denn die Heizungsbranche beobachtet derzeit einen Gasheizungsbestellungseingang nie gekannten Ausmasses.

Wärmepumpen sind bei Neubauten und vor allem im Zusammenhang mit Erdsonden, Fussbodenheizungen und Photovoltaik führend. Benötigt man in Altbauten Vorlauftemperaturen von über 50 Grad, sind Wärmepumpen zwar technisch möglich, aber unterhaltsintensiv und können in der Regel nicht wirtschaftlich betrieben werden. Gasheizungen hingegen laufen bei regelmässiger Wartung zuverlässig Winter für Winter und werden ständig effizienter und sparsamer.

Übersicht über die Heizungsanlagen

Adresse                                                      Energie      kW                 kWh       Jahrg        Marke

Mattweg 19                  Arlesheim            Gas              60           110’000       2013         Elco

Kreuzmattweg 20         Arlesheim            Gas              42             77’000       2004         Elco/Junkers       

Grenzweg 2                   Dornach ¹            Gas              55             87’000       2019         Viessmann

Grenzweg 4                   Dornach ¹            Gas              55           105’000       2019         Viessmann

Kirchgasse 4                  Arlesheim            Gas              35             70’000       2020         Viessmann

Hertnerstr. 19               Pratteln                Fernwärme

Eiweg 4                         Gelterkinden        L/W-Wärmepumpe ²/PVA            2022

Neumattstr. 27             Arlesheim            Gas            109           180’000       2013         Elco

Dürrmattweg 11           Arlesheim            Gas              30             50’000       2017         Solvis

Brachmattstr. 26/28     Arlesheim            Pellets         48                  17 t       2020         Viessmann

Baselstr. 12-20-22         Laufen                  Gas ³         160           220’000       2020         Viessmann

¹ Das Solothurner Energiegesetz wurde am 9. Februar 2025 nach 7 Jahren (2018) erneut abgelehnt.

² Der Untergrund besteht aus Keuper (Ton/Kalk), weshalb keine Erdsonden bewilligt wurden.

³ Wärmepumpenboiler/PVA

⁴ Gemäss Offerte kostet die Gasheizung Fr. 11'000, hinzu kommt die Kaminanpassung Fr. 5'000, die Montage samt Material Fr. 15’000

Meine Empfehlung: Ersatz nur der Gasheizung am Kreuzmattweg 20 durch ein gleiches Gerät der neuesten Bauart. Oder besser Ersatz aller 3 Geräte weil sparsamer und CO₂ reduzierter.

co

Immo-News 34 - Januar 2025

Wohnungsrenovationen

Laufen
Sozialberatung Laufental. Der Umbau der ehemaligen Physiotherapieräume wurde fristgerecht abgeschlossen. Nachstehend einige Impressionen.

Allgemeiner Unterhalt

Domstübli Kirchgasse 4, Arlesheim

Im Jahr 2020 wurde die Gunst der Stunde der Restaurantzwangsschliessungen innerhalb des Corona-Lockdowns genutzt, um das Gebäude innen weitgehend zu sanieren. Was damals im Restaurant innerhalb der kurzen Schliessungszeit nicht möglich war, ist die gesamte Gastronomietechnik, also Küchen- und Buffeteinrichtung. Einzig der gesamte Kellerbereich mit Heizung und Kühlung wurde komplett erneuert sowie der Saalanbau und die Terrasse.

Wir haben inzwischen einen Gastronomieplaner beauftragt, ein Sanierungskonzept vorzulegen, um den Investitionsaufwand und die damit verbundene Mietanpassung infolge wertvermehrender Aufwendungen berechnen zu können.

Kreuzmattweg 20, Arlesheim

Die Gasheizung wurde seit dem Neubau 1988 einmal im Jahr 2004 erneuert, für 2025 war wieder der Ersatz geplant, da man noch bis Ende Jahr Gasheizungen im Zusammenhang mit erneuerbaren Energieanteilen ersetzen kann. Inzwischen habe ich mir es aber anders überlegt. Es soll nun eine Wärmepumpenanlage eingebaut werden. Die Kosten betragen Fr. 80'000, abzüglich Förderbeitrag Fr. 10'000. Der Gasverbrauch von 7'700 m3 hat damit ein Ende.

Luftwärmepumpe System OCHSNER besonders leise, da vertikale Bauweise

Der Effekt wäre anhand des iwb-Rechners:

Der bisherige Jahres-Gas-Verbrauch war 77’000 kWh, bzw. Fr. 14'000, was durch die Wärmepumpe reduziert würde auf 28'000 kWh bzw. 30 Rp. = Fr. 8'400 (Stand 2024)

In 2025 sind wieder die Gebäudeschätzungen im Dreijahresturnus an der Reihe.

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            4 Einstellplätze

Neumattstr. 27                                  Arlesheim            kein Leerstand

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng

Baselstr. 20                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng (Ausweichobjekt für Wohnungssanierung)

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

Immo-News 33 - Dezember 2024

Wohnungsrenovationen

Aufgrund einer Kündigung an der Neumattstr. 27 durch eine 80-jährige Mieterin, welche in eine Alterswohnung umziehen wird, kann diese 3-Zi-Wohnung, welche seit Erstellung des Hauses noch nie umfassend renoviert wurde, erneuert werden; Küche, Bad, Elektro, Böden. Gleichzeitig wird die Miete angepasst.

Die Verhandlungen mit dem Mieter zur Renovation der 4.5 Zi-Wohng in Laufen sind erfolgt. Der KV wurde noch etwas reduziert. Die Miete wird um Fr. 400.-/Monat erhöht.

Allgemeiner Unterhalt

Die Westseite des Daches des Hauses Neumattstr. 27, welche im Schatten einiger grosser Nachbarsbäume liegt, ist im Laufe der Jahre stark vermoost. Um Schäden an den Ziegeln zu vermeiden ist eine Reinigung erforderlich. Da diese Massnahme nicht ohne Gerüst möglich ist, werden derzeit die Kosten ermittelt.

Mieterwechsel

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 schmale Einstellplätze [1]

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng

Baselstr. 20                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

[1] Es handelt sich um Aussenplätze, die nur für Kleinwagen Platz bieten. Mehrere Interessenten verzichteten nach ein paar Versuchen auf die Miete, jeweils noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags.

Immo-News 32 - November 2024

Wohnungsrenovationen

Im Gespräch ist weiterhin die Sanierung der Wohnung 6010 Wey an der Baselstr. 20 in Laufen (Forts. Von Immo-News 31 – Oktober).
Nachstehend der Stand der bisherigen Massnahmen.

Allgemeiner Unterhalt

Primeo Energie verlegt Fernwärmeleitungen in der Brachmattstrasse. Ein Anschluss ist aber erst ab 2027 geplant. Der Stiftungsrat hatte Ende April 2024 mitgeteilt, es bestehe aktuell kein Interesse an einem Fernwärmeanschluss der beiden Häuser Brachmattstr. 26+28. Da die Gemeinde Arlesheim (Wasser/Kanalisation, Strassenverlauf), iwb (Gas), Swisscom (Glasfaser), ggs Netz AG (Glasfaser) die Gelegenheit nutzten die ganze Strasse zu sanieren und dafür alle zusammen 1 Mio. Franken ausgeben, wird in den nächsten Jahren nachträglich kein Fernwärmeanschluss bewilligt werden, so wie der Kanton den Zusammenschluss Mattweg und Brachmattstrasse über die kürzlich sanierte Birseckstrasse auch ablehnte.
Abklärungen bei Primeo Energie ergaben, dass ein Abzweiger der Fernwärmeleitung bis an die Grundstücksgrenze (als vorsorgliche Massnahme) aus technischen Überlegungen nicht realisierbar ist, da bei jahrelanger Nichtbenützung mit Rost oder Faulwasser gerechnet werden muss.

Mieterwechsel

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 schmale Einstellplätze [1]

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  kein Leerstand

Baselstr. 20                                        Laufen                  2 4-Zi-Wohngen

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

[1] Es handelt sich um Aussenplätze, die nur für Kleinwagen Platz bieten. Mehrere Interessenten verzichteten nach ein paar Versuchen auf die Miete, jeweils noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags.

Immo-News 31 - Oktober 2024

Wohnungsrenovationen

In Laufen, Baselstr. 20, hatte ein Mieter im 1. Stock gekündigt, die Kündigung jedoch kurzfristig zurückgezogen. Auf Nachfrage kam der ganze Frust der letzten 30 Jahre hoch. Der Vorbesitzer habe nie etwas an der Wohnung gemacht, schon seine Eltern hätten dort gewohnt. Nun werden wir die Wohnung renovieren und mit seinem entgegenkommenden Einverständnis die Miete verträglich erhöhen.
Bei diesem Haus besteht ausserdem ein Rattenproblem. Das alte Gebäude aus dem Jahr 1954 ist in Holzbalkenkonstruktion erstellt. Es könnte auch sein, dass die Ratten durch den maroden Leitungsstrang Zugang finden. Abgesehen davon ist eine Strangsanierung schon lange ein Thema. Der Sanitärplaner hatte früher unter dem Vorbesitzer schon ein Sanierungskonzept erstellt. Nun gilt es abzuklären, ob so eine Sanierung auch ohne Leerkündigungen möglich erscheint.

Allgemeiner Unterhalt

In Laufen erfolgte am 16.9.2024 eine schriftlich angekündigte Stromabschaltung der BKW, welche den Totalausfall der Elektronik des Türantriebs einer autom. Türe zur Folge hatte. Der Ersatz der Steuerung verursachte Kosten von über 5'000 Franken. Recherchen ergaben
- eine Überspannung bei der Wiedereinschaltung des Stromnetzes,
- das Fehlen von Überspannschutzmodulen auf der alten Hauptverteilung,
- die Unmöglichkeit die Tür-Steuerungen vom Netz zu trennen,
- die Kostenübernahme-Ablehnung der BKW mit Hinweis auf die AVB,
- die Bestätigung des Elektrounternehmers über die markante Zunahme solcher Ereignisse.

Als Massnahme wurden getroffen,
- die Nachrüstung mit Überspannschutz sämtlicher alter Hauptverteilungen mit empfindlichen Komponenten der Gebäude-Infrastruktur,
- der Einschluss des Risikos Überspannung bei Gebäuden mit solchen technischen Bestandteilen wie PVA und Steuerungen in die Zusatzgebäudeversicherung und dies ohne Prämienaufschlag.

Ein zunehmendes Problem wird ausserdem Vandalismus. Beschädigungen an Fassaden und Metalltüren nehmen zu.

In Dornach Grenzweg 2 ist das Nachbarhaus durch Erbgang an die nächste Generation weitergegangen. Nun wird das Dach saniert. Anfang Oktober erfolgte nach fast 60 Jahren unerwartet die Entfernung der zahlreichen Tannen entlang der Grundstücksgrenze und sogar die mächtige Birke verschwand. Der lange Greifarm der Baumfällmaschine reichte indessen nicht, um auch die von der Strasse weiter entfernten mächtigen Fichten zu erreichen. s. rechtes Foto, mittlerer Baum.
Es wird nun, zusammen mit einem anderen Nachbarn, der neuen Liegenschaftsverwaltung ein Angebot zur Kostenbeteiligung der Fällarbeiten gemacht. Denn eigentlich war durch diese vorgesehen, auch die beiden Bäume zu entfernen, was jedoch aus Mehrkostengründen ad hoc abgesagt wurde.

Historisch entstanden waren diese Bäume aufgrund eines Deals zwischen dem Architekten der geplanten Überbauung in den 1960er Jahren und der ursprünglichen Hauseigentümerin: Näherbaurecht gegen Duldung der Bäume an der Grenze. Im Laufe der Jahre wurde es in den Wohnungen immer dunkler. Nun ist es plötzlich taghell, die Mieter sind begeistert und der enorm teuere Dachunterhalt fällt weg.

Mieterwechsel

In Laufen konnte der dritte und grösste Gewerberaum an die Sozialberatung Laufental auf 2025 vermietet werden.

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 schmale Einstellplätze [1]

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  kein Leerstand

Baselstr. 20                                        Laufen                  2 4-Zi-Wohngen

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

[1] Es handelt sich um Aussenplätze, die nur für Kleinwagen Platz bieten. Mehrere Interessenten verzichteten nach ein paar Versuchen auf die Miete, jeweils noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags.

Immo-News 30 - September 2024

Wohnungsrenovationen

Momentan ist nichts in Planung.

Allgemeiner Unterhalt

Am Dürrmattweg 11 in Arlesheim wurde beim Kauf eine ehemalige Hecke entlang der Westgrenze des Grundstücks übernommen, welche offensichtlich jahrelang nicht mehr gepflegt worden war. Aus den einzelnen Hainbuchensträuchern waren damals schon ausgewachsene Bäume entstanden. Durch Baumpflegemassnahmen wurde in den letzten Jahren versucht, dem geerbten Wildwuchs zu begegnen. Im August meldete sich ein Basler Anwalt als Vertreter der Nachbarn, einer Wohnbaugenossenschaft. Die inzwischen achtzehn 12 m hohen Hainbuchen, eine 5m hohe Sztechpalme und ein 8m hoher Haselstrauch wurden in der Folge durch einen anderen Baumpfleger auf 2 m gekürzt, was eine 40 m3-Mulde füllte. Jetzt ist die Westgrenze wieder eine Hecke und die Schattenbildung beseitigt. Da ein öffentliche Fussweg dort vorbeiführt, an dessen Verlauf einzelne Bäume stehen, wirkt die Umgebung jetzt trotzdem nicht ganz kahl.

In Laufen, Haus Nr. 12 gibt es beim 17 Jahre alten Lift Probleme mit den Türantrieben, welche nicht mehr erhältlich sind. Die Ersatz-Beschaffung bei einem anderen Zulieferer würde daher inkl. notwendiger Anpassungen Fr. 10'000 kosten und im Schadenfall zu einem entsprechend langen Unterbruch führen. Ein Ersatzlift wird Rabattverhandelt Fr. 78'000.- kosten. Der Austausch ist in die Wege geleitet.

Mieterwechsel

In Laufen konnte die 3-Zimmerwohnung endlich vermietet werden. Dafür wurden auf Ende November zwei 4-Zimmerwohnungen gekündigt. In Laufen wird seit einiger Zeit viel gebaut, das Angebot wächst.

Zwei der drei Gewerberäume sind unterdessen ebenfalls neu vermietet. Der dritte und Grösste ist noch zu haben. Die Sozialberatung Region Laufen interessiert sich für die Räume.

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 Einstellplätze

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  kein Leerstand bis 30.11.2024

Baselstr. 20                                        Laufen                  1 grosses Gewerbeobjekt, 1 grosse 4-Zi-Wohng

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

Immo-News 29 - Juni 2024

Wohnungsrenovationen

Die grösste Wohnung in Laufen (5 Zi auf 2 Etagen) stand vor dem Hauskauf leer, ist aber seit 2020 wieder vermietet. Das Objekt weist jedoch altersbedingte Mängel auf, die bei der Neuvermietung damals nicht grundlegend beseitigt wurden.

Da in Laufen grössere Wohnungen reihenweise leer stehen, soll mit einer Teilrenovation einer Kündigung vorgebeugt werden.

Enthalten sind Ersatz der alten Parkettböden, des Plattenbelags in Küche und Gang, Einbaumobiliar, Täfer, Türen und teilweise Fenster streichen.

Aufgrund der derzeitigen Handwerkerpreise ergab der KV einen Finanzbedarf von Fr. 52'000.- Wir haben mit dem Hauswart einen Deal geschlossen, indem er die Arbeiten als Totalunternehmer zu einem Fixpreis von 45'000 Franken inkl. MwSt. ausführt. Sein Arbeitsergebnis ist jeweils tadellos.

Die Hauseingangstüre an der Neumattstr. 27 in Arlesheim ist bald 50 Jahre alt und weist schlechte Isolationswerte auf. Die Türe wird ersetzt.

Mieterwechsel

In Laufen harzt es nach wie vor mit der Neuvermietung einer 3-Zimmerwohnung (3 Mietverträge ausgestellt, alle 3 wieder abgesagt).

Und einzig einer der drei Gewerberäume konnte unterdessen neu vermietet werden.

Vermietung                                                                   Leerstand

Eigentumswohnungen Grenzweg 2, Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4, Dornach               kein Leerstand

Brachmattstr. 26, Arlesheim                                          kein Leerstand

Brachmattstr. 28, Arlesheim                                          kein Leerstand

Dürrmattweg 11, Arlesheim                                          kein Leerstand

Kirchgasse 4, Arlesheim                                                 kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                                                           kein Leerstand

Mattweg 19, Arlesheim                                                  4 Einstellplätze

Eiweg 4, Gelterkinden                                                    kein Leerstand

Baselstr. 12, Laufen                                                        1 Laden/Gewerbe

Baselstr. 20, Laufen                                                        3-Zi-Wohng, 1 grosses Gewerbeobjekt

Hertnerstr. 19, Pratteln                                                  kein Leerstand

Immo-News 28 - Mai 2024

Wohnungsrenovationen

Momentan keine Baustellen.

Geplant ist für Sommer eine ergänzende Teilrenovation der grössten Wohnung in Laufen.

Mieterwechsel

In Laufen bewegt sich in Bezug auf die Physioräume wenig; eine Mietinteressentin wollte ein Tanzstudio einrichten, auch den Büroraum hätten wir ihr vergünstigt dazu vermietet. Doch kommt es im Immogewerbe meistens anders als man denkt: Die Mietverträge wurden zugestellt, die Absage kam eine Woche später.

Nun wurde ein 5 m langes Vermietungstextband montiert. Vielleicht führt das ja zu Versuch 2 – 10.

Versuch 2: Das Büro mit Nebenraum konnte aufgrund dieser Werbemassnahme inzwischen vermietet werden.

Neue Eigentumswohnung am Grenzweg 2, erworben von Goetheanum Dornach.

Mit der Mieterin wurden die neuen Mietbedingungen auf Grund des Kaufpreises besprochen. Das Gespräch verlief friedlich. Es wird einvernehmlich ein neuer Mietvertrag ab 1. September 2024 abgeschlossen. Die massive Mieterhöhung wird durch einen in der Höhe abnehmenden Mieterlass abgefedert.

Kirchgasse 4, Domstübli

Der Verkauf wurde abgesagt, da die Differenz zwischen Angebot und Gebot zu gross war. Ausserdem ist es momentan sehr schwierig Gastronomie-Liegenschaften zu verkaufen.

Immo-News 27 - März 2024

​​​​​​​Wohnungsrenovationen

Die in Nr. 26 erwähnte Renovation der letzten Wohnung am Grenzweg 2 ist abgeschlossen, die Wohnung vermietet.

Mieterwechsel

In Laufen hat der Physiotherapeut, einer der beiden Ankermieter (Kantonspolizei Basel-Landschaft 358 m2 und Physiotherapie 275 m2), gekündigt.

Die von ihm seit 2015 gemieteten Räume wurden noch durch den Vorbesitzer für diesen Zweck umgebaut, weitere Mieterausbauten durch Überbrückungskredite durch ihn gefördert.

Die Räume erstrecken sich auf zwei der drei Gebäude und sind wegen eines Verbindungsgangs für Fussgänger nicht direkt gegenseitig erreichbar. Ein betrieblicher Nachteil.

Aus Anlass des Mieterwechsels besteht nun die Gelegenheit, die Objekte einzeln weiter zu vermieten und damit das beträchtliche Leerstandsrisiko zu vermindern.

Das grösste Objekt hat eine Fläche von 154 m2 und umfasst 6 Räume plus Infrastruktur, ein Objekt besteht aus einem grossen Raum von 87 m2, das dritte Objekt 34 m2 besteht aus einem Büro mit Empfangsbereich.

Neue Eigentumswohnung am Grenzweg 2, erworben von Herrn Dr. Arnd Bernaerts, Hamburg.

Die Wohnung ist vermietet an den Verein Anfora, welcher bereits Mieter im Hause ist. Die Miete des gesetzlich übernommenen Mietvertrags beträgt Fr. 950.- inkl. Nebenkosten, die Miete wurde offenbar vor kurzem mündlich vom Verkäufer bis 2025 verlängert.

Aufgrund des gegenseitigen guten Einvernehmens zwischen uns als neuer Vermieter und dem Verein Anfora, wurde ein für beide Seiten annehmbarer Neubeginn vereinbart. Der übernommene Mietvertrag wird im gegenseitigen Einvernehmen beendet und durch einen neuen abgelöst.

Als nächstes steht der Kauf der Eigentumswohnung im gleichen Haus an.

Immo-News 26 - Januar 2024

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof, Architekt JessenVollenweider / Projektleitung Drees&Sommer

Die Bauabrechnung lag endlich vor Weihnachten, nach etlichen Vorstössen, vor – leider jedoch fehlerhaft. Nach 2,5 Stunden waren die Fehler gefunden und dem Projektleiter erklärt. Der krasseste Fehler betraf eine Rechnung des Sanitärunternehmens für die Heizung, welche in zeitlichem Abstand durch die, mittlerweile im Mutterschaftsurlaub weilende, Architektin kontrolliert, visiert und mir ein zweites Mal zur Zahlung freigegeben und zugestellt wurde. Alle anderen betrafen Buchungsfehler.

Die Architekten haben ein originelles Gebäude konzipiert, die Bauleitung hat das Ganze jedoch holperig begleitet. Einerseits, weil sich das Baubewilligungsverfahren endlos in die Länge zog, andererseits, weil die Bauleitungsfirma dreimal wechselte.

Nun stehen die Gesamtkosten fest:

Die Anpassungsarbeiten am Hauptgebäude, welches von Coopera für 2,9 Mio. erworben wurde, waren mit Fr. 200'000 veranschlagt, kosteten schlussendlich Fr. 329'508.76. Rechnet man die wegen Bauarbeiten ausgefallene Miete mit Fr. 33'000.- dazu sowie die Kosten der Bauherrenvertretung, sind es Mietwirksame Totalkosten von Fr. 365'008.76

Die Bauabrechnung des Neubaus schliesst mit Fr. 1'559'881.25 ab, was einer Kostenüberschreitung gegenüber dem rev. KV von Fr. 123'847.20 entspricht. Hinzuzurechnen sind Fr. 2'283.95 für die Bauherrenvertretung und den Baustrom. Die Totalkosten betragen somit Fr. 1'562'165.20.

Die Miete musste daher ein erstes Mal nach Vorliegen des Vorprojekts und später während dem Bau noch zweimal nach oben angepasst werden. Die jetzige Fassung vom 5. Juli 2023 basiert auf einem Investitionsbetrag von 4,77 Mio. was immer noch knapp reicht.

Wohnungsrenovationen

Bis auf eine Wohnung am Grenzweg in Dornach sind alle Vorhaben abgeschlossen. Alle renovierten Mietobjekte sind inzwischen vermietet.

Immo-News 25 - November 2023

Wohnungsrenovationen 2023 (aktuelle Zusammenstellung)

Einleitung

Bei den alle 3 Jahre zu erfolgenden Immobilienschätzungen wird jeweils sehr genau auf den Renovierungsbedarf geachtet. Abgesehen davon hängt auch die Vermietbarkeit wesentlich von der Attraktivität der Objekte, also von deren baulichem Zustand ab. Trotz sehr eingeschränkter Preisgestaltungsmöglichkeiten aufgrund des geltenden Mietrechts führt kein Weg an gut unterhaltenen Mietobjekten vorbei.

Die durch den Stiftunsgrat festgelegte Anlagepolitik, den Anteil in neue Immobilien-Direktanlagen vorerst nicht zu erhöhen, ermöglichte in moderatem Umfang, den Investitionsfokus auf den Objektbestand zu lenken und die Gelegenheit von Mieterwechseln wieder vermehrt dafür zu nutzen. Denn hier ist die einzige Möglichkeit die Mietpreise nach unternehmerischen Gesichtspunkten sowie nach Angebot und Nachfrage neu zu definieren.

Eigentumswohnungen Grenzweg 2 Dornach

1-Zi-Wohng 3. Stock, Süd, ohne Balkon
Die Küche war früher bereits ersetzt worden, das Bad wurde jetzt in eine Dusche umgebaut.
Die Nettomiete betrug bisher Fr. 753.- neu konnte die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 900.- vermietet werden. Die Rendite der Investition von Fr. 30'000 beträgt somit 5,8%

Eigentumswohnungen Grenzweg 2 Dornach

2,5-Zi-Wohnung 3. Stock, Ost, mit Balkon
Das Bad wurde bereits früher saniert, jetzt steht ein Mieterwechsel an, daher ist die Gelegenheit günstig auch die 55 Jahre alte Küche zu erneuern sowie alte verfleckte Teppichböden durch Parkett zu ersetzen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 790.- neu wird die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 1’250.- ausgeschrieben. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 60'000 wäre dann 9%.

Eigentumswohnungen Grenzweg 4 Dornach

2-Zi-Wohnung 2. Stock, Ost, ohne Balkon
Die Küche wurde bereits früher ersetzt, jetzt steht ein Mieterwechsel an, daher ist die Gelegenheit günstig auch das 55 Jahre alte Bad umzubauen sowie den Kunststoffboden des Schlafzimmers durch Parkett zu ersetzen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 1’040.- neu wird die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 1’200.- ausgeschrieben. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 40'000 wäre dann 4.8%.

Wohnung Neumattstr. 27 Arlesheim

2-Zi-Wohnung 2. Stock, Ost, mit Balkon
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig sowohl Bad und Küche umzubauen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 984.- neu wurde die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 1’200.- vermietet. Die Rendite der Investition von Fr. 78'000 beträgt 3.3%.

Wohnungen in Laufen Baselstr. 20

6.5-Zi-Wohnung, DG Süd, 172m2, leider ohne Balkon weil wenig Aussicht auf Baugenehmigung.
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig die heruntergewirtschaftete und total veraltete Wohnung komplett zu sanieren. Die Nettomiete betrug deshalb bisher nur Fr. 1’000.- neu wird die Wohnung zu Fr. 1’900.- ausgeschrieben. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 146'000 würde dann  7.3% betragen.

4.5-Zi-Wohnung, 1. OG, 117m2, mit Balkon
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig die alte Küche zu ersetzen und die Wohnungsböden zu erneuern. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 1’264.- neu wurde die Wohnung zu Fr. 1’400.- vermietet. Die Rendite der Investition von Fr. 36’000 beträgt 4.5%.

Wohnungen in Laufen Baselstr. 22

2-Zi-Wohnung, 1. OG Süd, 52m2, mit Balkon
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig die Zimmerböden zu ersetzen und die ganze Wohnung instand zu stellen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 720.- neu wurde die Wohnung zu Fr. 990.- vermietet. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 15'000 beträgt 21.6%.

Ausser diesen Sanierungen wurden bei 4 weiteren Objekten Unterhaltsmassnahmen vorgenommen, um wegen Mängeln keine Mietreduktionen zu riskieren. Der Gesamtaufwand für diese werterhaltenden Massnahmen beträgt Fr. 43'000.

Im letzten Bericht Nr. 24 wurde der Stand der Wohnungsrenovationen in Laufen, Arlesheim und Dornach mit einem budgetierten Betrag von 300'000 Franken angegeben.

Zum Zeitpunkt der jetzigen Berichterstattung, unter Einbezug neu hinzugekommener Renovierungsgelegenheiten infolge Mieterwechseln, sind von den aktuell prognostizierten Fr. 476'000, Rechnungen im Betrage von Fr. 336'000 gestellt und bezahlt.           Fr.     140’000

Zusammen mit den noch nicht abgerechneten Bauprojekten
- Gelterkinden                                                                    Fr.      30’000
- Pratteln (Schlussrechnungen und 2.5% Kanalisations-Anschlussgebühr des Anbaus nach BGV-Schätzung ca. 38’000)                                                                               
- Laufen (Rest Aussenrenovation)                                       Fr.      70’000

beträgt der Restfinanzbedarf  für angefangene Arbeiten  Fr.    300’000

Immo-News 24 - August 2023

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof. Architekt JessenVollenweider / Projektleitung Drees&Sommer

Mit etlicher Verzögerung konnte das neue Wohngebäude endlich am 1. August 2023 bezogen werden. Die Bauabnahme erfolgte ohne Vorbehalte. Am 11. August 2023 waren die Unternehmer zu einem Abschluss-Umtrunk eingeladen.

Der Mietvertrag wurde inzwischen an die erhöhten Gesamtkosten beider Gebäude von 4,77 Mio. angepasst.

Wohnungsrenovationen

Die Vorhaben in Laufen, Arlesheim und Dornach verlaufen im Plan der budgetierten 300'000 Franken.

Derzeit wird noch abgeklärt, ob bei der grössten 6,5 Zimmerdachwohnung an der Baselstr. 20 in Laufen ein Balkon eingerichtet werden könnte. Das würde die Vermietbarkeit wesentlich verbessern.

Durch die Renovation der 6 Objekte erhöht sich deren Rendite auf durchschnittlich 4.4%

Eigentumswohnungsmutationen Grenzweg Dornach

Der Verkauf der 2-Zimmer-Eigentumswohnung Grenzweg 6 für Fr. 365'000 und der Kauf der 2-Zimmer-Eigentumswohnung am Grenzweg 2 in Dornach für Fr. 330'000 erfolgte Anfang Juli. Die neue Wohnung ist bereits vermietet.

Anstieg des Referenzzinssatzes

Diejenigen alt-Mietverträge, welche auf Begehren der Mieter im Jahr 2020 auf 1.25% reduziert wurden, haben wir nun wieder auf 1,5% erhöht und gleichzeitig den Indexstand (Investment) und die Kostenteuerung (Betriebskosten/Unterhalt) angepasst. Insgesamt resultiert daraus ein jährlicher Mehrertrag von rund 20'000 Franken.

Zwei Mieter haben sich bei der Schlichtungsstelle, auf Anraten des Mieterverbandes, gemeldet. Nach unserer Stellungnahme zog einer seine Einsprache wieder zurück. Der anderen Mieterin (Kirchgasse 4) wurde von der Anwältin des Mieterverbandes empfohlen auf überhöhte Rendite zu klagen. Diese darf jedoch gemäss Bundesgerichtsurteil neuerdings 2% statt 0.5% über RfZ liegen, also neu 3.5%
In unserer Stellungnahme weisen wir nach erfolgter Renovation eine solche von 2.4% nach. Wir versuchen jedoch eine aussergerichtliche Einigung auszuhandeln.
 

Immo-News 23 - Mai 2023

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof. Architekt JessenVollenweider / Projektleitung Drees&Sommer

In etwa 6 Wochen soll der Anbau endlich bezugsbereit sein. Der Holzbauer ist an der Innenverkleidung, Gipser, Metallbauer, Türbauer beginnen als nächstes.

Die Projektleiterin, Frau Ulrike Sobottka und ihr Chef mussten bekanntlich den Arbeitgeber wechseln, haben aber die Projektleitung mitgenommen. Das Bauabrechnungstool ist mit der IT am neuen Ort nicht kompatibel. Nun muss ich mich halt mit Excelsheets begnügen.

Wohnungsrenovationen

Laufen, Baselstr. 20

Die erste 4,5 Zi-Wohnung ist fertig und wurde bereits neu vermietet.

Arlesheim, Neumattstr. 27

Eine 2 Zi-Wohnung wurde nach über 20-jähriger Mietdauer umfassend saniert.

Dornach, Grenzweg 2

Das Bad einer 1 Zi-Wohnung konnte bei Gelegenheit eines Mieterwechsels modernisiert werden. Die Küche war bereits vorher ersetzt worden.

Thema Fernwärme

Primeo Energie baut derzeit in Arlesheim an der Birs auf dem Areal von uptown Basel eine grosse Energiezentrale für 50 Mio. und einer Leistung von 19 Megawatt, welche mit 25 bestehenden Wärmeanlagen in Reinach, Münchenstein und Arlesheim den Wärmeverbund Birsstadt bilden wird. Die Wärme wird mittels eines Mix aus 80% Biomasse (Altholz, organischen Abfällen), Abwärme Verwertung, Wärmepumpen, ergänzt durch 20% Heizöl und Erdgas in anderen Wärmezentralen, erzeugt.

Dieses Gebiet wird derzeit mit Fernheizungsrohren erschlossen. Ab Herbst wird das Leitungsnetzt westlich der Birseckstrasse in Arlesheim innerhalb des Versorgungkonzepts erstellt.

Gskti hat in diesem Gebiet einige Liegenschaften, welche mit Gasheizungen ausgestattet sind. Als die ersten Zeitungsartikel dieses Thema brachten, habe ich mich bei Primeo Energie gemeldet und Interesse daran bekundet. Nachdem ich monatelang keine Antwort erhielt, treffen nun erste Angebote für diese Liegenschaften ein.

Anhand der derzeit zugestellten Jahresabrechnungen der iwb für Gasbezug zeigt der Kostenvergleich folgende Tendenz: Je neuer die Gasheizung, verbunden mit Solarunterstützung, umso grösser ist der Preisunterschied zum Angebot der Fernheizung.

Beispiele:

Neumattstr. 27: Anschlusspauschale Fr. 70'000, Energiebezug Fr. 27’000/pa, iwb Gas Fr. 25’000

Dürrmattweg 11: Anschlusspauschale Fr. 54'000, Energiebezug Fr. 8’000/pa, iwb Gas Fr. 6’000

Hausanschluss, Hausstation und Hausanlage der Wärmelieferung ab Strasse werden mit der Anschlusspauschale finanziert, diese Komponenten bleiben im Eigentum der Primeo Energie.
Bauseits zu bezahlen sind jedoch: Warmwasser- und Heizungswasserwärmetauscher.

Die Vertragsdauer beträgt jeweils pro Haus 20 bis 25 Jahre.

Ich bitte den Stiftungsrat um Instruktion, ob ich mich grundsätzlich um diese Alternative weiter kümmern soll. (Richtungsentscheid).

Immo-News 21 - Dezember 2022

 4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof. Architekt JessenVollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Kaum war die Baubewilligung eingetroffen, begannen die Bauarbeiter mit den Fundamenvorbereitungen.

Immo-News 15 - Februar 2022

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Der Baufortschritt bewegt sich innerhalb des Terminplans. Derzeit erfolgt der Innenausbau. Es ist absehbar, dass der Kostenrahmen voll ausgeschöpft wird, eine Kostenüberschreitung ist indessen noch nicht zu befürchten.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Die Umnutzung eines Büros in eine 1,5 Zimmerwohnung konnte nicht weiterverfolgt werden, weil die Fensterfläche im Verhältnis zur bewohnten Nutzfläche quantitativ nicht ausreicht. Das Objekt wird daher weiterhin gewerblich genutzt, bzw. vermietet. Das Zweckänderungsgesuch wurde zurückgezogen.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof. Architekt Jessen Vollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Das neue Gebäude wird in Holzbauweise erstellt und bietet ein
Raumangebot, welches sowohl für die Zwecke der Stiftung Erlenhof aber bei Bedarf später auch touristisch genutzt werden kann.

Im Hintergrund der Landgasthof, entlang der westlichen Grundstücksgrenze das Anexgebäude. Der grosse Parkplatz bleibt unüberbaut.

4143 Dornach, Grenzweg 4, Kauf einer 2,5 Zimmerwohnung mit Studio und Garage

Die Erbengemeinschaft hat sich entschieden die Wohnung nicht zu verkaufen, selber zu sanieren und anschliessend zu vermieten.

Immo-News 14 - Januar 2022

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4, Sanierung nach Kauf, Architekt Sandra Kühne/Projektleitung Dominique Wyss

Die Bauabnahme durch den Kanton erfolgte am 15. Dezember 2020 ohne Beanstandungen.

Die Sanierung kostet Fr. 938'678.97
Zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 1,6 Mio. (Schätzung netto 1'445 Mio.)
beträgt die Gesamtinvestition Fr. 2'538'678.90
Die Kaufpreisschätzung brutto vor Kauf kam auf Fr. 1,785 Mio.
Der Immobilienschätzer kommt nun auf Fr. 2,240 Mio.

Die Mehrkosten von Fr. 599'000 gegenüber der Prognose des Kaufpreisschätzers von Fr. 340'000 für angestauten Investitionsbedarf sind auf Überraschungen während dem Bau, wie sie bei historischen Gebäuden üblich sind, und Auflagen der Ortsbildkommission zurückzuführen.

Die Rendite beträgt 3.75%. Nach Auflösung des geltend gemachten Vorbehalts aufgrund wertvermehrender Investitionen würde dieselbe 4.12% betragen (Daran ist jedoch frühestens nach Ende der Coronamassnahmen im Gastgewerbe zu denken).

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Kurz vor der Winterpause war das Gebäude samt Fenstern fertig montiert. Nun beginnt der Innenausbau.

Kostenstand Fr. 3.2 Mio. Etwas weniger als die Hälfte der Bausumme.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Die 8 Elektroboiler in den Wohnungen sind teilweise über 30 Jahre alt. Da das neueste Haus 22 über keine zentrale Warmwasserversorgung verfügt, der Ersatz von Elektroboilern inzwischen jedoch gesetzlich verboten ist, wird derzeit der Ersatz durch Wärmepumpen-Einzelboiler geprüft.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof. Architekt Jessen Vollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Das Hauptgebäude ist fertig eingerichtet. Die Planung des Zusatzgebäudes steht vor dem Abschluss.

Immo-News 13 - November 2021

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Auf der Baustelle sind derzeit die Fachleute der Firma az-Holzbau mit den Präzisionsarbeiten der komplizierten Montage gefordert. Der Baufortschritt stimmt mit dem Terminplan überein. Noch vor Weihnachten werden alle Fenster eingebaut sein.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Es wurde ein Gesuch für einen Unterstützungsbeitrag der Stiftung Hans Schmid für die Fassadenrenovation eingereicht.
Die Montage zu ersetzenden alten Rollläden, Sonnenmarkisen und Fensterläden dauert bis Januar.
Die Lieferfrist der Balkonbrüstungen aus Glas hat sich um 4-5 Wochen erhöht, weshalb die Montage ebenfalls erst im Januar erfolgen wird.
Wegen Unfall des Unternehmers haben sich die Montagearbeiten der Garagenboxen und –Tore verzögert und erfolgen erst im Dezember.
Die Lieferfrist für die neuen Fenster ist derart hoch, dass die Montage erst Januar/Februar erfolgen wird.
Die Malerarbeiten verzögern sich sogar um 1 Jahr und werden frühestens im Juli abgeschlossen sein.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof. Architekt Jessen Vollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Das Restaurant unter der Leitung eines Sternekochs ging pünktlich in Betrieb. Der kleine Umbau wurde rechtzeitig fertig.

Nach Konsultation der Baubehörde wurde das Projekt geringfügig angepasst. Nun haben die Projektierungsarbeiten begonnen.

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26 + 28. Architekt Seiberth + Moser GmbH

Am 29. Oktober überbrachte der Architekt die Baudokumentation und Bauabrechnung. Aufgrund des Vorprojekts ging er damals von benötigten Fr. 2,34 Mio. aus. Die Projektplanung und die Ergebnisse der verschiedenen Fachplaner für die Baueingabe zeigten dann aber, dass dies nicht reichen würde. Insbesondere die Anforderungen des verlangten GEAK-Nachweises führten zu Überraschungen. Seine Prognose rechnete daher vorsichtshalber mit 2,7 Mio. Die Bauabrechnung des Architekten endet nun mit Kosten von Fr. 2'571'347.95 Hinzuzurechnen sind im Architekturauftrag nicht enthaltene Positionen (bspw. Kaufgutachten und Projektschätzung, von mir angeordnete zusätzliche innere und äußere Malerarbeiten, neuer Plattenbelag der Treppe im Haus 26, Umgebungsarbeiten, Mietreduktion während Bauzeit) von Fr. 49'392.

 Die Sanierung kostet somit Fr. 2'620'740
Zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 3'240'000
beträgt die Gesamtinvestition Fr. 5'860'740
Die Projektschätzung kam zu Beginn auf Fr. 5'130'000
Der Immobilienschätzer kommt nun auf Fr. 5'140'000

Immo-News 12 - Oktober 2021

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Im September begann die Firma AZ-Holzbau, Liestal mit der Montage der vorfabrizierten Holzbauelemente auf der Baustelle.

Zeitplan und Baukosten sind weiterhin auf Kurs.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Die Aussenrenovation ist in Arbeit, mit Ausnahme der Malerarbeiten (der Chef der Firma, welcher auf den Baustellen mitarbeitet, fiel leider Corona bedingt aus).

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Die baulichen Anpassungsarbeiten des Hauptgebäudes werden in Kürze abgeschlossen. Der Auftrag für den Anbau wurde, nach Genehmigung des Baukredits von 0,9 Mio. durch die Anlagekommission, an den Architekten und den Planer erteilt.

Immo-News 11 - Juli 2021

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/28 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Am 28. Juni erfolgte die Abnahme durch das Bauinspektorat.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/Dominique Wyss

Der Anbau, ehemalige Kegelbahn, dann Kindergarten, dann Büro, jetzt Restaurant

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Am 28. Juni meldete der Architekt den Beginn der Holzbau Arbeiten ab Woche 26. Das Material ist also eingetroffen. Termingemäss wird im September mit der Montage begonnen. Selbst die vereinbarten Preise erfahren keine Änderung.

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Es gibt leider nichts zu berichten. Ausser: Durch eine Anfrage einer Physiotherapeutin, welche auf der Suche nach größeren Räumen sich bei mir meldete und dies auf Hinweis des Gemeindeschreibers, war zu kombinieren, dass der Wohnhausneubau frühestens in 2 Jahren beginnen werde; so habe er ihr gesagt.
Daraus wiederum kann abgeleitet werden, dass der Baukran für den Gemeindesaal auf dem Bauplatz des Wohnhauses aufgestellt werden dürfte. Von der Gemeinde selbst hört man rein gar nichts.

Inzwischen wurde das Rissprotokoll im Pfeffingerhof aufgenommen und weitere Bauvorbereitungen für den Gemeindesaal sind im Gange. Mitte/Ende August wird mit der Schadstoffsanierung begonnen – und, sollte die Baubewilligung eintreffen, auch mit dem Gebäudeabbruch.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Die Wohnungsvermietung läuft weiter.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Am 25. Juni wurde das Baugesuch für die Fassaden bewilligt. Im August erfolgt die Detailplanung für die Fassadenrenovation.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Der Grundbucheintrag war auch Ende Juli noch nicht im Amtsblatt publiziert, obwohl der Kauf immerhin am 3. Juni ins Tagebuch des Grundbuchs aufgenommen worden war.
Ein Vorprojekt für zusätzliche Unterkünfte ist am Entstehen.

Immo-News 10 - Juni 2021

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/28 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Der Um- und Erweiterungsbau ist nach einer Planungs- und Bauzeit von 2 Jahren abgeschlossen. Die beiden Häuser sind voll vermietet. Der KV von 2,6 Mio. wurde unterschritten, die Kostenprognose lautet auf Fr. 2,575 Mio. davon bezahlt sind Fr. 2,4 Mio.
Die Mieten wurden bei der Erstvermietung des Hauses 28 angepasst, bei Haus 26 infolge Wertvermehrung erhöht und zusätzlich mit einem Vorbehalt zur Orts- und Quartierüblichkeit versehen.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/Dominique Wyss

Die Sanierung ist nach einer Bauzeit von 14 Monaten abgeschlossen. Das verfügte Kostendach von Fr. 895'000 wurde eingehalten.
Die Mieten waren bereits vor dem Kauf des Gebäudes hoch, der alte Referenzzinssatz wurde an die Wertvermehrung angerechnet und zusätzlich ein Mietzinsvorbehalt geltend gemacht.

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Die Bauarbeiten verlaufen nach Terminplan. Das Sockelgeschoss mit Einstellhalle ist fertig betoniert.

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Es gibt leider nichts zu berichten.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Von der geplanten Fr. 5 Mio. Beteiligung wurden bisher Fr. 3,76 Mio. überwiesen. Die Baukosten liegen innerhalb des KV. In den nächsten Monaten ist mit der Schlussrechnung zu rechnen. Bis auf den Endspurt mit der Umgebung ist der Bau weitestgehend abgeschlossen. Die ersten Wohnungen sind seit dem 1. Mai vermietet: Netzenweg 12 zu 77%, Netzenweg 14 zu 42%, Netzenweg 16 zu 31%. Es kommen laufend weitere Wohnungen dazu. Die kleineren sind fast alle weg, bei den grösseren geht das erfahrungsgemäss nicht so schnell.
Die Jahres-Nettomiete beträgt Fr. 784'800.
Beispiele:
1.5-Zi-Wohng 42 m2 Fr. 775
2.5-Zi-Wohng 54 m2 Fr. 1'025
3.5 Zi-Wohng 77 m2 Fr. 1'420
4.5 Zi-Wohng 103 m2 Fr. 1'920
jeweils plus Nebenkosten.
 

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Das Gesamtunterhaltspaket wurde ergänzt durch bauliche Massnahmen bei leerstehenden Objekten, was nun zusätzliche Mieteinnahmen ermöglicht. Mit dieser strategischen Maßnahme besteht nun Vollvermietung.
An einem dritten Ortstermin konnte mit der Fach-Instanz-Altstadt (FIA) eine Einigung zu den Farben der Fassaden erreicht werden.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Die Eigentumsübergabe erfolgte am 1. Juni. Die Miete beginnt gestaffelt entsprechend dem Umbaufortschritt.

Gesamtbeurteilung der Direktanlagen in Immobilien

Die gskti verfügt nach Abschluss dieser Investitionen über ein deutlich attraktiveres Immobilien-Portefeuille. Der Anteil sanierter Gebäude ist gestiegen. Die Reihenfolge der Aufstellung basiert auf dem Unterhaltskriterium:

Eiweg 4, Gelterkinden, im bau
Netzenweg 12-16, Itingen, Neubau (Kooperation mit Coopera)
Brachmattstr. 28, Arlesheim, 2021 total saniert
Kirchgasse 4, Arlesheim, 2021 total saniert
Brachmattstr. 26, Arlesheim, 2021 teilsaniert
Dürrmattweg 11, Arlesheim, 2017 total saniert
Hertnerstr. 19, Pratteln, 2012 teilsaniert
Grenzweg 2/4, Dornach, teilsaniert 2009 Fenster, 2010 Küche/Bad, 2019 Heizung, Lift
Baselstr. 12, Laufen, 2021 Fassaden, Treppenhäuser, vorgesehene Verbesserungen
Baselstr. 22, Laufen, 2021 Fassaden, Treppenhäuser
Baselstr. 20, Laufen, 2021 Fassaden, Treppenhäuser, Innensanierung geplant innert 10 Jahren
Neumattstr. 27, Arlesheim, 2009 teilsaniert (Fenster, Heizung, Dach, Küchen/Bäder. 2017 Lift
Mattweg 19, Arlesheim, 2012 Heizung
Kreuzmattweg 20, Arlesheim, 2017 Spenglerarbeiten
 

Ziel ist weiterhin den Bestand
- werterhaltend zu pflegen,
- damit die Nachfrage günstig zu beeinflussen und
- innerhalb der mietrechtlichen Vorgaben bestmöglich zu vermieten.

Immo-News 09 - Mai 2021

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/28 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Haus 28: Die Mieter fühlen sich sehr wohl in dem ausgezeichnet isolierten Gebäude.

Haus 26: Nach sieben-, statt vier-, monatiger Bauzeit, ist endlich auch das Dach fertig eingedeckt, die Fassade verputzt und das Gerüst entfernt.

Die Kostenprognose lautet auf Fr. 2,647 Mio. davon bezahlt sind Fr. Mio.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/ Dominique Wyss

Am Montag, 19. April wurden die ersten 5 Gäste auf der Restaurantterrasse bewirtet. Die Arbeiten sind, bis auf die Malerarbeiten an der rückwärtigen Fassade, abgeschlossen.

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Im Dezember soll Aufrichte sein, am 1. August 2023 Bezug, die Kostenprognose lautet auf Fr. 7,5 Mio.
Dies unter dem Vorbehalt, dass die bestellten Holzmengen auch wirklich durch Lignotrend geliefert werden und nicht an die Chinesen und Amerikaner, welche zu Höchstpreisen alles aufkaufen. Wir haben zwar einen Werkvertrag zum damals offerierten Preis und vereinbartem Liefertermin. Nur was hilft das, wenn ein Viertel der Holzproduktion in Europa plötzlich wegen Holzkäferepidemie in Kanada verschwindet.
Momentan wird das Einstellhallengeschoss betoniert. Alle Betonbauteile und Unterlagsböden erhalten den Zusatz Pneumatit als Ausgleich zur Schwerewirkung des Materials auf den Menschen. Ausserdem wird das Gebäude selbstverständlich mit den auf den vier Ätherarten Wärme, Licht, Klang, Leben beruhenden Harmonisierung der Energien, die ausnahmslos im Schwerefeld der Erde enthalten sind (mechanische Wärme, Elektrizität, Magnetismus, Elektromagnetismus und Radioaktivität) ausgestattet. Auf diese Weise wird ein Gleichgewicht der Kräfte im Naturhaushalt gefördert. Ziel ist die Verstärkung dieser Ätherkräfte (der Leichte) im und ums Gebäude herum: Aqua-Relux zur Energetisierung des Wassers (Gold-, Diamant-, Rosenquarz-, Sauerstoff-Informationen); Aussenbereich (Gold, Bienenwachs, Magnesium, Silizium); Elektrohauptverteilung und PVA-Wechselrichter: Mit verstärkten Ätherkräften beschichtete Vita-Lux Elemente mit doppelt-diagonaler Wölbung. [i]

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Im Gegensatz zum Gemeindesaal ist das Problem der zu reduzierenden Anzahl Einstellhallenplätze noch nicht gelöst. Die Gemeinde Arlesheim prüft rechtliche Einspruchsmöglichkeiten.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Von den geplanten Fr. 5 Mio. Beteiligung wurden bisher Fr. 3,317 Mio. überwiesen.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Im April wurden die drei Treppenhäuser gestrichen. Die Mieter sind froh darüber, dass dies endlich erfolgt ist.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages wurde auf den Antrittstermin 1. Juni auch der Mietvertrag abgeschlossen. Erlenhof | Zentrum hat bereits das Fachteam für die Restauration beisammen.

[i] An die physische Welt des Festen, Flüssigen und Gasförmigen grenzt die ätherische oder elementarische Welt, die Rudolf Steiner später auch die Welt der Bildekräfte genannt hat. Der Äther ist eine Art nichtmaterielle Ursubstanz, eine reine Kräftewirksamkeit, aus der im Verlauf der Erdschöpfung alles Materielle entstanden ist. Er durchdringt heute die physischen Leiber von Pflanzen, Tier und Mensch und bewirkt, dass in ihnen die tote Materie zum lebendigen Organismus gestaltet wird. Wie die materielle Welt in Aggregatzuständen, ist die ätherische nach der Feinheit der Bildekräfte in vier Ätherarten gegliedert: den Wärmeäther, den Lichtäther, den Klangäther und den Lebensäther. Die Namen der Ätherarten bezeichnen die Art der Wirksamkeit, jedoch sind alle materiellen Vorstellungen, die sich mit den Ausdrücken verbinden könnten, fernzuhalten. Es gibt eine Wärmewirksamkeit ohne jede physikalische Grundlage, wie sie bspw. auch in der seelischen Wärme spürbar wird. Auch das Licht bedarf des stofflichen Substrats nicht, um existent und wirksam zu sein; unsichtbar durchdringt es den materielosen kosmischen Raum, und erst im Zusammenwirken mit Körperlichem erlangt es die seinem Wesen nicht unbedingt zugehörige Eigenschaft der Sichtbarkeit. Im (chemischen) Klangäther sind die Kräfte zu finden, welche die chemischen Verbindungen wie die Trennung chemischer Stoffe verursachen; nach Steiner sind sie identisch mit den Kräften, die dem übersinnlichen Klingen der Welt zugrunde liegen. Zu seiner Existenz braucht es wiederum keine physische Stofflichkeit. Lebensäther schließlich ist im eigentlichen Sinne die Kraft, die die tote Materie zum Leben aufruft. Die Bezeichnung jeder Ätherart hebt im übrigen nur ein Hauptmerkmal aus einer sehr vielfältigen Wirksamkeit heraus.
Quelle: Adolf Baumann, Hallwag, 1986

Immo-News 06 - Oktober 2020

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/27 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Haus 28 kann auf 1. Februar wieder vermietet werden. Die Bauverzögerung beträgt 2 Monate.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/ Dominique Wyss

Die beiden Wohnungen konnten am 1. September wieder bezogen werden.
Die Innenrenovation des Anbaus begann Anfang August. Ende September soll dieser Bezugsbereit sein. Für den Einbau des WC's für Rollstuhlgäste und die entsprechende Verbreiterung der Eingangstüre ist ein Baugesuch erforderlich. Dieses wurde am 11. Sept. eingereicht.

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt

Die Baubewilligung ging am 09. September 2020 ein.
Der neue Überlassungsvertrag mit der Stiftung Erlenhof sieht eine Verzinsung des investierten Kapitals von 4% vor. In 2008 waren es 5%, ab 2017 4.8%. Der Vertrag ist indexiert.

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Die Architekten und die Bauprojketleitung haben ihre Honorarofferte abgegeben. Das Honorar liegt mit Fr. 1,63 Mio. um Fr. 130'000 über dem eingesetzten Betrag der Projektkostenberechnung, weil die Projektleitung nachträglich die kostengünstigere Form des Generalplaners wählte wurde, anstelle von separaten Verträgen zwischen Bauherrschaft und jedem Fachplaner.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Die Fertigstellung des Neubaus liegt im Zeitplan.

4242 Laufen, Baselstrasse 12-20-22

Die drei Häuser wurden durch den ehemaligen Eigentümer regelmäßig unterhalten, umgebaut, Dächer- und Fassaden isoliert, modernisiert, dies in letzter Zeit vor allem in den Wohnungen. Um den Anschluss nicht zu verpassen, sind Unterhaltsarbeiten an den äußeren Gebäudeteilen, aber auch in den allgemeinen Räumen vorgesehen. Es handelt sich um nicht ertragswirksame Unterhaltskosten, welche auf die Nettorendite Auswirkung haben. Aufgrund des ersten Halbjahrs rechne ich trotz Investition in die neue Gasheizung mit einer Bruttorendite von 5% und einer Nettorendite von 4% für 2020. Der Kauf erfolgte Ende 2019 zum ausgeschriebenen Mindestpreis von 8,5 Mio. Franken. Eine Bieterrunde fand nicht statt. Es besteht gewissermaßen eine stille Renovationsreserve.
Bei den geplanten Arbeiten geht es um Malerarbeiten der Fassaden, der Dachuntersichten, Balkone in Beton und Holz, der Eingangstüren, Holzläden, Treppenhäuser, Garagenverkleidungen aber auch der Ersatz von Sonnenstoren, Garagenbedachung und einige neue Fenster.

Um mehrfache Gerüstkosten zu vermeiden, wäre es sinnvoll die Arbeiten zeitlich nicht zu etappieren.

Bei der Gebäudesanierung 2020 wurde eine grossflächige Solaranlage realisiert und seither im ZEV betrieben. Die Einspeisevergütung sank ab 2021 von 20 Rp. auf derzeit 13 Rp. Damals wurde auf eine Stromspeicherlösung noch verzichtet, weil zu teuer.
Ab 2026 sinkt nun der Einspeisetarif auf 6 R. Damit soll allgemein erreicht werden, dass der Eigenverbrauchanteil zunimmt. Inzwischen sind die Stromspeicher preislich nur noch halb so teuer wie damals, weswegen nun die nachträgliche Beschaffung erfolgt.

Immo-News 35 - Februar 2025

Energieverordnung Baselland (EnV BL), Dekret Landrat, Stand Oktober 2024 (490.1)

Gasheizungsersatz Kreuzmattweg 20 durch Luft/Wasserwärmepumpe
Im letzten Newsletter Januar habe ich beschrieben, wie ein Ersatz der Gasheizung aus dem Jahr 2004 aussehen könnte, wenn man die Frist bis Ende 2025 im Kanton Basel-Landschaft noch nutzen möchte. Alternativ habe ich den Heizungsersatz mittels Luft/Wasser-Wärmepumpe erwähnt.
Kürzlich habe ich zugehört, über was sich der Firmenvertreter von OCHSNER-Wärmepumpen und die beiden Heizungsfachleuten, welche die Montage vornehmen würden, unterhalten haben.
- Der Heizraum ist sehr klein; die jetzige Gasheizung und der Warmwasserspeicher haben gerade Platz.
- Die Luft-Wasser-Wärmepumpe samt je einem 800 l Speicher für Heizungswärme und Brauchwasservorrat hätten ebenfalls knapp Platz.
- Allerdings müssten sämtliche Leitungen verlegt werden.
- aussen am Haus würden die beiden 300 kg schweren Wärmepumpen aufgestellt.
- Mit allen baulichen Massnahmen, Fundation, Kernbohrungen, wird die Investition > 150'000 Franken betragen.
- Der Betrieb erfolgt mit Netzstrom. Eine PVA würde nochmals > 50'000 Franken kosten.

Alternativen
a) Fernwärme
Meine erneute Abklärung bei Primeo Wärme AG hat ergeben, dass das Kreuzmattquartier definitiv nicht mit Fernwärme erschlossen wird. Grund: Die BLT-Tramgleise will Primeo nicht unterqueren.
b) Gasheizung
Gerät in diesem Jahr austauschen, den Warmwasserboiler belassen, allenfalls später durch einen Wärmepumpenboiler ersetzen. Kosten mit Kaminsanierung etwa 30'000 Franken plus MwSt. ⁴
Es bleiben weitere 25 Jahre bis 2050, wenn entsprechend der heutigen Gesetzeslage definitiv Schluss sein soll mit dem Betrieb fossiler Heizungen in Altbauten.

Gasheizungen Mattweg 19 und Neumattstrasse 27, Arlesheim
Das Alter der beiden Gasheizungen beträgt jeweils 12 Jahre (2013). Die Technik basiert auf Atmosphärenbrennern (offene Flamme, Wirkungsgrad 80%).

Alternativen
a) Fernwärme
Primeo Wärme AG plant die Erschliessung des Quartiers mit Fernwärme. Entschieden ist dies jedoch noch nicht. Der Rücklauf der Befragung der Hauseigentümer im Mattweg und der Neumattstrasse im Jahr 2023 war mager. Die Anschluss- und Betriebskosten empfanden die Antwortenden als viel zu hoch.
Inzwischen sind die Gaspreise wie auch die CO₂-Abgabe gestiegen, weshalb Primeo eine neue Befragung vornehmen wird. Je nach Ergebnis wird das Projekt dann entweder in der Neumattstrasse oder im Mattweg oder gar nicht weiterverfolgt. Einzig das Quartier 'Im Lee' wird definitiv erschlossen, weil dort die grosse Quartierheizzentrale mittels Fernwärmeleitungen erreicht werden muss.
Falls es in der Neumattstrasse mehr Interessenten hätte, ist es fraglich, ob das kleine MFH am Mattweg 19 von dort aus angeschlossen würde. Umgekehrt wäre es denkbar das grosse MFH Neumattstr. 27 vom Mattweg aus anzuschliessen.


b) Gasheizung
Bei beiden Häusern eilt ein Ersatz der Gasheizung, infolge des niedrigen Alters, nicht. Das Zeitfenster endet in Altbauten am 31.12.2025 in BL nur für denErsatz fossiler Wärmeerzeuger die älter als 15 Jahre sind.
Überlegenswert wäre der jetzige kostengünstige Ersatz trotzdem, aber nur der Gasheizungsgeräte, ohne Warmwasserboiler, gegen solche der neuesten Bauart (wie bei Kreuzmattweg 20). Vorteile: Nutzung der Abgaswärme durch Kondensation des Wasserdampfs, Wirkungsgrad 98%, CO₂ reduziert, ca 20% weniger Gasverbrauch. Bei später notwendigem Ersatz der Boiler kämen Wärmepumpenmodelle in Frage.

Falls die Anlagekommission sich für den Ersatz der Geräte entscheidet, müsste die Bestellung rasch erfolgen wegen der momentan langen Lieferfristen. Denn die Heizungsbranche beobachtet derzeit einen Gasheizungsbestellungseingang nie gekannten Ausmasses.

Wärmepumpen sind bei Neubauten und vor allem im Zusammenhang mit Erdsonden, Fussbodenheizungen und Photovoltaik führend. Benötigt man in Altbauten Vorlauftemperaturen von über 50 Grad, sind Wärmepumpen zwar technisch möglich, aber unterhaltsintensiv und können in der Regel nicht wirtschaftlich betrieben werden. Gasheizungen hingegen laufen bei regelmässiger Wartung zuverlässig Winter für Winter und werden ständig effizienter und sparsamer.

Übersicht über die Heizungsanlagen

Adresse                                                      Energie      kW                 kWh       Jahrg        Marke

Mattweg 19                  Arlesheim            Gas              60           110’000       2013         Elco

Kreuzmattweg 20         Arlesheim            Gas              42             77’000       2004         Elco/Junkers       

Grenzweg 2                   Dornach ¹            Gas              55             87’000       2019         Viessmann

Grenzweg 4                   Dornach ¹            Gas              55           105’000       2019         Viessmann

Kirchgasse 4                  Arlesheim            Gas              35             70’000       2020         Viessmann

Hertnerstr. 19               Pratteln                Fernwärme

Eiweg 4                         Gelterkinden        L/W-Wärmepumpe ²/PVA            2022

Neumattstr. 27             Arlesheim            Gas            109           180’000       2013         Elco

Dürrmattweg 11           Arlesheim            Gas              30             50’000       2017         Solvis

Brachmattstr. 26/28     Arlesheim            Pellets         48                  17 t       2020         Viessmann

Baselstr. 12-20-22         Laufen                  Gas ³         160           220’000       2020         Viessmann

¹ Das Solothurner Energiegesetz wurde am 9. Februar 2025 nach 7 Jahren (2018) erneut abgelehnt.

² Der Untergrund besteht aus Keuper (Ton/Kalk), weshalb keine Erdsonden bewilligt wurden.

³ Wärmepumpenboiler/PVA

⁴ Gemäss Offerte kostet die Gasheizung Fr. 11'000, hinzu kommt die Kaminanpassung Fr. 5'000, die Montage samt Material Fr. 15’000

Meine Empfehlung: Ersatz nur der Gasheizung am Kreuzmattweg 20 durch ein gleiches Gerät der neuesten Bauart. Oder besser Ersatz aller 3 Geräte weil sparsamer und CO₂ reduzierter.

co

Immo-News 34 - Januar 2025

Wohnungsrenovationen

Laufen
Sozialberatung Laufental. Der Umbau der ehemaligen Physiotherapieräume wurde fristgerecht abgeschlossen. Nachstehend einige Impressionen.

Allgemeiner Unterhalt

Domstübli Kirchgasse 4, Arlesheim

Im Jahr 2020 wurde die Gunst der Stunde der Restaurantzwangsschliessungen innerhalb des Corona-Lockdowns genutzt, um das Gebäude innen weitgehend zu sanieren. Was damals im Restaurant innerhalb der kurzen Schliessungszeit nicht möglich war, ist die gesamte Gastronomietechnik, also Küchen- und Buffeteinrichtung. Einzig der gesamte Kellerbereich mit Heizung und Kühlung wurde komplett erneuert sowie der Saalanbau und die Terrasse.

Wir haben inzwischen einen Gastronomieplaner beauftragt, ein Sanierungskonzept vorzulegen, um den Investitionsaufwand und die damit verbundene Mietanpassung infolge wertvermehrender Aufwendungen berechnen zu können.

Kreuzmattweg 20, Arlesheim

Die Gasheizung wurde seit dem Neubau 1988 einmal im Jahr 2004 erneuert, für 2025 war wieder der Ersatz geplant, da man noch bis Ende Jahr Gasheizungen im Zusammenhang mit erneuerbaren Energieanteilen ersetzen kann. Inzwischen habe ich mir es aber anders überlegt. Es soll nun eine Wärmepumpenanlage eingebaut werden. Die Kosten betragen Fr. 80'000, abzüglich Förderbeitrag Fr. 10'000. Der Gasverbrauch von 7'700 m3 hat damit ein Ende.

Luftwärmepumpe System OCHSNER besonders leise, da vertikale Bauweise

Der Effekt wäre anhand des iwb-Rechners:

Der bisherige Jahres-Gas-Verbrauch war 77’000 kWh, bzw. Fr. 14'000, was durch die Wärmepumpe reduziert würde auf 28'000 kWh bzw. 30 Rp. = Fr. 8'400 (Stand 2024)

In 2025 sind wieder die Gebäudeschätzungen im Dreijahresturnus an der Reihe.

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            4 Einstellplätze

Neumattstr. 27                                  Arlesheim            kein Leerstand

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng

Baselstr. 20                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng (Ausweichobjekt für Wohnungssanierung)

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

Immo-News 33 - Dezember 2024

Wohnungsrenovationen

Aufgrund einer Kündigung an der Neumattstr. 27 durch eine 80-jährige Mieterin, welche in eine Alterswohnung umziehen wird, kann diese 3-Zi-Wohnung, welche seit Erstellung des Hauses noch nie umfassend renoviert wurde, erneuert werden; Küche, Bad, Elektro, Böden. Gleichzeitig wird die Miete angepasst.

Die Verhandlungen mit dem Mieter zur Renovation der 4.5 Zi-Wohng in Laufen sind erfolgt. Der KV wurde noch etwas reduziert. Die Miete wird um Fr. 400.-/Monat erhöht.

Allgemeiner Unterhalt

Die Westseite des Daches des Hauses Neumattstr. 27, welche im Schatten einiger grosser Nachbarsbäume liegt, ist im Laufe der Jahre stark vermoost. Um Schäden an den Ziegeln zu vermeiden ist eine Reinigung erforderlich. Da diese Massnahme nicht ohne Gerüst möglich ist, werden derzeit die Kosten ermittelt.

Mieterwechsel

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 schmale Einstellplätze [1]

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng

Baselstr. 20                                        Laufen                  1 4-Zi-Wohng

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

[1] Es handelt sich um Aussenplätze, die nur für Kleinwagen Platz bieten. Mehrere Interessenten verzichteten nach ein paar Versuchen auf die Miete, jeweils noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags.

Immo-News 32 - November 2024

Wohnungsrenovationen

Im Gespräch ist weiterhin die Sanierung der Wohnung 6010 Wey an der Baselstr. 20 in Laufen (Forts. Von Immo-News 31 – Oktober).
Nachstehend der Stand der bisherigen Massnahmen.

Allgemeiner Unterhalt

Primeo Energie verlegt Fernwärmeleitungen in der Brachmattstrasse. Ein Anschluss ist aber erst ab 2027 geplant. Der Stiftungsrat hatte Ende April 2024 mitgeteilt, es bestehe aktuell kein Interesse an einem Fernwärmeanschluss der beiden Häuser Brachmattstr. 26+28. Da die Gemeinde Arlesheim (Wasser/Kanalisation, Strassenverlauf), iwb (Gas), Swisscom (Glasfaser), ggs Netz AG (Glasfaser) die Gelegenheit nutzten die ganze Strasse zu sanieren und dafür alle zusammen 1 Mio. Franken ausgeben, wird in den nächsten Jahren nachträglich kein Fernwärmeanschluss bewilligt werden, so wie der Kanton den Zusammenschluss Mattweg und Brachmattstrasse über die kürzlich sanierte Birseckstrasse auch ablehnte.
Abklärungen bei Primeo Energie ergaben, dass ein Abzweiger der Fernwärmeleitung bis an die Grundstücksgrenze (als vorsorgliche Massnahme) aus technischen Überlegungen nicht realisierbar ist, da bei jahrelanger Nichtbenützung mit Rost oder Faulwasser gerechnet werden muss.

Mieterwechsel

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 schmale Einstellplätze [1]

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  kein Leerstand

Baselstr. 20                                        Laufen                  2 4-Zi-Wohngen

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

[1] Es handelt sich um Aussenplätze, die nur für Kleinwagen Platz bieten. Mehrere Interessenten verzichteten nach ein paar Versuchen auf die Miete, jeweils noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags.

Immo-News 31 - Oktober 2024

Wohnungsrenovationen

In Laufen, Baselstr. 20, hatte ein Mieter im 1. Stock gekündigt, die Kündigung jedoch kurzfristig zurückgezogen. Auf Nachfrage kam der ganze Frust der letzten 30 Jahre hoch. Der Vorbesitzer habe nie etwas an der Wohnung gemacht, schon seine Eltern hätten dort gewohnt. Nun werden wir die Wohnung renovieren und mit seinem entgegenkommenden Einverständnis die Miete verträglich erhöhen.
Bei diesem Haus besteht ausserdem ein Rattenproblem. Das alte Gebäude aus dem Jahr 1954 ist in Holzbalkenkonstruktion erstellt. Es könnte auch sein, dass die Ratten durch den maroden Leitungsstrang Zugang finden. Abgesehen davon ist eine Strangsanierung schon lange ein Thema. Der Sanitärplaner hatte früher unter dem Vorbesitzer schon ein Sanierungskonzept erstellt. Nun gilt es abzuklären, ob so eine Sanierung auch ohne Leerkündigungen möglich erscheint.

Allgemeiner Unterhalt

In Laufen erfolgte am 16.9.2024 eine schriftlich angekündigte Stromabschaltung der BKW, welche den Totalausfall der Elektronik des Türantriebs einer autom. Türe zur Folge hatte. Der Ersatz der Steuerung verursachte Kosten von über 5'000 Franken. Recherchen ergaben
- eine Überspannung bei der Wiedereinschaltung des Stromnetzes,
- das Fehlen von Überspannschutzmodulen auf der alten Hauptverteilung,
- die Unmöglichkeit die Tür-Steuerungen vom Netz zu trennen,
- die Kostenübernahme-Ablehnung der BKW mit Hinweis auf die AVB,
- die Bestätigung des Elektrounternehmers über die markante Zunahme solcher Ereignisse.

Als Massnahme wurden getroffen,
- die Nachrüstung mit Überspannschutz sämtlicher alter Hauptverteilungen mit empfindlichen Komponenten der Gebäude-Infrastruktur,
- der Einschluss des Risikos Überspannung bei Gebäuden mit solchen technischen Bestandteilen wie PVA und Steuerungen in die Zusatzgebäudeversicherung und dies ohne Prämienaufschlag.

Ein zunehmendes Problem wird ausserdem Vandalismus. Beschädigungen an Fassaden und Metalltüren nehmen zu.

In Dornach Grenzweg 2 ist das Nachbarhaus durch Erbgang an die nächste Generation weitergegangen. Nun wird das Dach saniert. Anfang Oktober erfolgte nach fast 60 Jahren unerwartet die Entfernung der zahlreichen Tannen entlang der Grundstücksgrenze und sogar die mächtige Birke verschwand. Der lange Greifarm der Baumfällmaschine reichte indessen nicht, um auch die von der Strasse weiter entfernten mächtigen Fichten zu erreichen. s. rechtes Foto, mittlerer Baum.
Es wird nun, zusammen mit einem anderen Nachbarn, der neuen Liegenschaftsverwaltung ein Angebot zur Kostenbeteiligung der Fällarbeiten gemacht. Denn eigentlich war durch diese vorgesehen, auch die beiden Bäume zu entfernen, was jedoch aus Mehrkostengründen ad hoc abgesagt wurde.

Historisch entstanden waren diese Bäume aufgrund eines Deals zwischen dem Architekten der geplanten Überbauung in den 1960er Jahren und der ursprünglichen Hauseigentümerin: Näherbaurecht gegen Duldung der Bäume an der Grenze. Im Laufe der Jahre wurde es in den Wohnungen immer dunkler. Nun ist es plötzlich taghell, die Mieter sind begeistert und der enorm teuere Dachunterhalt fällt weg.

Mieterwechsel

In Laufen konnte der dritte und grösste Gewerberaum an die Sozialberatung Laufental auf 2025 vermietet werden.

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 schmale Einstellplätze [1]

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  kein Leerstand

Baselstr. 20                                        Laufen                  2 4-Zi-Wohngen

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

[1] Es handelt sich um Aussenplätze, die nur für Kleinwagen Platz bieten. Mehrere Interessenten verzichteten nach ein paar Versuchen auf die Miete, jeweils noch vor Unterzeichnung des Mietvertrags.

Immo-News 30 - September 2024

Wohnungsrenovationen

Momentan ist nichts in Planung.

Allgemeiner Unterhalt

Am Dürrmattweg 11 in Arlesheim wurde beim Kauf eine ehemalige Hecke entlang der Westgrenze des Grundstücks übernommen, welche offensichtlich jahrelang nicht mehr gepflegt worden war. Aus den einzelnen Hainbuchensträuchern waren damals schon ausgewachsene Bäume entstanden. Durch Baumpflegemassnahmen wurde in den letzten Jahren versucht, dem geerbten Wildwuchs zu begegnen. Im August meldete sich ein Basler Anwalt als Vertreter der Nachbarn, einer Wohnbaugenossenschaft. Die inzwischen achtzehn 12 m hohen Hainbuchen, eine 5m hohe Sztechpalme und ein 8m hoher Haselstrauch wurden in der Folge durch einen anderen Baumpfleger auf 2 m gekürzt, was eine 40 m3-Mulde füllte. Jetzt ist die Westgrenze wieder eine Hecke und die Schattenbildung beseitigt. Da ein öffentliche Fussweg dort vorbeiführt, an dessen Verlauf einzelne Bäume stehen, wirkt die Umgebung jetzt trotzdem nicht ganz kahl.

In Laufen, Haus Nr. 12 gibt es beim 17 Jahre alten Lift Probleme mit den Türantrieben, welche nicht mehr erhältlich sind. Die Ersatz-Beschaffung bei einem anderen Zulieferer würde daher inkl. notwendiger Anpassungen Fr. 10'000 kosten und im Schadenfall zu einem entsprechend langen Unterbruch führen. Ein Ersatzlift wird Rabattverhandelt Fr. 78'000.- kosten. Der Austausch ist in die Wege geleitet.

Mieterwechsel

In Laufen konnte die 3-Zimmerwohnung endlich vermietet werden. Dafür wurden auf Ende November zwei 4-Zimmerwohnungen gekündigt. In Laufen wird seit einiger Zeit viel gebaut, das Angebot wächst.

Zwei der drei Gewerberäume sind unterdessen ebenfalls neu vermietet. Der dritte und Grösste ist noch zu haben. Die Sozialberatung Region Laufen interessiert sich für die Räume.

Leerstände

Vermietung                                        Ort                       Leerstand

Brachmattstr. 26                                Arlesheim            kein Leerstand

Brachmattstr. 28                                Arlesheim            kein Leerstand

Dürrmattweg 11                                Arlesheim            kein Leerstand

Kirchgasse 4                                       Arlesheim            kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                               Arlesheim            kein Leerstand

Mattweg 19                                       Arlesheim            3 Einstellplätze

Eigentumswohnungen Grenzweg 2   Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4   Dornach               kein Leerstand

Eiweg 4                                               Gelterkinden        kein Leerstand

Baselstr. 12                                        Laufen                  kein Leerstand bis 30.11.2024

Baselstr. 20                                        Laufen                  1 grosses Gewerbeobjekt, 1 grosse 4-Zi-Wohng

Baselstr. 22                                        Laufen                  kein Leerstand

Hertnerstr. 19                                    Pratteln                kein Leerstand

Immo-News 29 - Juni 2024

Wohnungsrenovationen

Die grösste Wohnung in Laufen (5 Zi auf 2 Etagen) stand vor dem Hauskauf leer, ist aber seit 2020 wieder vermietet. Das Objekt weist jedoch altersbedingte Mängel auf, die bei der Neuvermietung damals nicht grundlegend beseitigt wurden.

Da in Laufen grössere Wohnungen reihenweise leer stehen, soll mit einer Teilrenovation einer Kündigung vorgebeugt werden.

Enthalten sind Ersatz der alten Parkettböden, des Plattenbelags in Küche und Gang, Einbaumobiliar, Täfer, Türen und teilweise Fenster streichen.

Aufgrund der derzeitigen Handwerkerpreise ergab der KV einen Finanzbedarf von Fr. 52'000.- Wir haben mit dem Hauswart einen Deal geschlossen, indem er die Arbeiten als Totalunternehmer zu einem Fixpreis von 45'000 Franken inkl. MwSt. ausführt. Sein Arbeitsergebnis ist jeweils tadellos.

Die Hauseingangstüre an der Neumattstr. 27 in Arlesheim ist bald 50 Jahre alt und weist schlechte Isolationswerte auf. Die Türe wird ersetzt.

Mieterwechsel

In Laufen harzt es nach wie vor mit der Neuvermietung einer 3-Zimmerwohnung (3 Mietverträge ausgestellt, alle 3 wieder abgesagt).

Und einzig einer der drei Gewerberäume konnte unterdessen neu vermietet werden.

Vermietung                                                                   Leerstand

Eigentumswohnungen Grenzweg 2, Dornach               kein Leerstand                    

Eigentumswohnungen Grenzweg 4, Dornach               kein Leerstand

Brachmattstr. 26, Arlesheim                                          kein Leerstand

Brachmattstr. 28, Arlesheim                                          kein Leerstand

Dürrmattweg 11, Arlesheim                                          kein Leerstand

Kirchgasse 4, Arlesheim                                                 kein Leerstand

Kreuzmattweg 20                                                           kein Leerstand

Mattweg 19, Arlesheim                                                  4 Einstellplätze

Eiweg 4, Gelterkinden                                                    kein Leerstand

Baselstr. 12, Laufen                                                        1 Laden/Gewerbe

Baselstr. 20, Laufen                                                        3-Zi-Wohng, 1 grosses Gewerbeobjekt

Hertnerstr. 19, Pratteln                                                  kein Leerstand

Immo-News 28 - Mai 2024

Wohnungsrenovationen

Momentan keine Baustellen.

Geplant ist für Sommer eine ergänzende Teilrenovation der grössten Wohnung in Laufen.

Mieterwechsel

In Laufen bewegt sich in Bezug auf die Physioräume wenig; eine Mietinteressentin wollte ein Tanzstudio einrichten, auch den Büroraum hätten wir ihr vergünstigt dazu vermietet. Doch kommt es im Immogewerbe meistens anders als man denkt: Die Mietverträge wurden zugestellt, die Absage kam eine Woche später.

Nun wurde ein 5 m langes Vermietungstextband montiert. Vielleicht führt das ja zu Versuch 2 – 10.

Versuch 2: Das Büro mit Nebenraum konnte aufgrund dieser Werbemassnahme inzwischen vermietet werden.

Neue Eigentumswohnung am Grenzweg 2, erworben von Goetheanum Dornach.

Mit der Mieterin wurden die neuen Mietbedingungen auf Grund des Kaufpreises besprochen. Das Gespräch verlief friedlich. Es wird einvernehmlich ein neuer Mietvertrag ab 1. September 2024 abgeschlossen. Die massive Mieterhöhung wird durch einen in der Höhe abnehmenden Mieterlass abgefedert.

Kirchgasse 4, Domstübli

Der Verkauf wurde abgesagt, da die Differenz zwischen Angebot und Gebot zu gross war. Ausserdem ist es momentan sehr schwierig Gastronomie-Liegenschaften zu verkaufen.

Immo-News 27 - März 2024

​​​​​​​Wohnungsrenovationen

Die in Nr. 26 erwähnte Renovation der letzten Wohnung am Grenzweg 2 ist abgeschlossen, die Wohnung vermietet.

Mieterwechsel

In Laufen hat der Physiotherapeut, einer der beiden Ankermieter (Kantonspolizei Basel-Landschaft 358 m2 und Physiotherapie 275 m2), gekündigt.

Die von ihm seit 2015 gemieteten Räume wurden noch durch den Vorbesitzer für diesen Zweck umgebaut, weitere Mieterausbauten durch Überbrückungskredite durch ihn gefördert.

Die Räume erstrecken sich auf zwei der drei Gebäude und sind wegen eines Verbindungsgangs für Fussgänger nicht direkt gegenseitig erreichbar. Ein betrieblicher Nachteil.

Aus Anlass des Mieterwechsels besteht nun die Gelegenheit, die Objekte einzeln weiter zu vermieten und damit das beträchtliche Leerstandsrisiko zu vermindern.

Das grösste Objekt hat eine Fläche von 154 m2 und umfasst 6 Räume plus Infrastruktur, ein Objekt besteht aus einem grossen Raum von 87 m2, das dritte Objekt 34 m2 besteht aus einem Büro mit Empfangsbereich.

Neue Eigentumswohnung am Grenzweg 2, erworben von Herrn Dr. Arnd Bernaerts, Hamburg.

Die Wohnung ist vermietet an den Verein Anfora, welcher bereits Mieter im Hause ist. Die Miete des gesetzlich übernommenen Mietvertrags beträgt Fr. 950.- inkl. Nebenkosten, die Miete wurde offenbar vor kurzem mündlich vom Verkäufer bis 2025 verlängert.

Aufgrund des gegenseitigen guten Einvernehmens zwischen uns als neuer Vermieter und dem Verein Anfora, wurde ein für beide Seiten annehmbarer Neubeginn vereinbart. Der übernommene Mietvertrag wird im gegenseitigen Einvernehmen beendet und durch einen neuen abgelöst.

Als nächstes steht der Kauf der Eigentumswohnung im gleichen Haus an.

Immo-News 26 - Januar 2024

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof, Architekt JessenVollenweider / Projektleitung Drees&Sommer

Die Bauabrechnung lag endlich vor Weihnachten, nach etlichen Vorstössen, vor – leider jedoch fehlerhaft. Nach 2,5 Stunden waren die Fehler gefunden und dem Projektleiter erklärt. Der krasseste Fehler betraf eine Rechnung des Sanitärunternehmens für die Heizung, welche in zeitlichem Abstand durch die, mittlerweile im Mutterschaftsurlaub weilende, Architektin kontrolliert, visiert und mir ein zweites Mal zur Zahlung freigegeben und zugestellt wurde. Alle anderen betrafen Buchungsfehler.

Die Architekten haben ein originelles Gebäude konzipiert, die Bauleitung hat das Ganze jedoch holperig begleitet. Einerseits, weil sich das Baubewilligungsverfahren endlos in die Länge zog, andererseits, weil die Bauleitungsfirma dreimal wechselte.

Nun stehen die Gesamtkosten fest:

Die Anpassungsarbeiten am Hauptgebäude, welches von Coopera für 2,9 Mio. erworben wurde, waren mit Fr. 200'000 veranschlagt, kosteten schlussendlich Fr. 329'508.76. Rechnet man die wegen Bauarbeiten ausgefallene Miete mit Fr. 33'000.- dazu sowie die Kosten der Bauherrenvertretung, sind es Mietwirksame Totalkosten von Fr. 365'008.76

Die Bauabrechnung des Neubaus schliesst mit Fr. 1'559'881.25 ab, was einer Kostenüberschreitung gegenüber dem rev. KV von Fr. 123'847.20 entspricht. Hinzuzurechnen sind Fr. 2'283.95 für die Bauherrenvertretung und den Baustrom. Die Totalkosten betragen somit Fr. 1'562'165.20.

Die Miete musste daher ein erstes Mal nach Vorliegen des Vorprojekts und später während dem Bau noch zweimal nach oben angepasst werden. Die jetzige Fassung vom 5. Juli 2023 basiert auf einem Investitionsbetrag von 4,77 Mio. was immer noch knapp reicht.

Wohnungsrenovationen

Bis auf eine Wohnung am Grenzweg in Dornach sind alle Vorhaben abgeschlossen. Alle renovierten Mietobjekte sind inzwischen vermietet.

Immo-News 25 - November 2023

Wohnungsrenovationen 2023 (aktuelle Zusammenstellung)

Einleitung

Bei den alle 3 Jahre zu erfolgenden Immobilienschätzungen wird jeweils sehr genau auf den Renovierungsbedarf geachtet. Abgesehen davon hängt auch die Vermietbarkeit wesentlich von der Attraktivität der Objekte, also von deren baulichem Zustand ab. Trotz sehr eingeschränkter Preisgestaltungsmöglichkeiten aufgrund des geltenden Mietrechts führt kein Weg an gut unterhaltenen Mietobjekten vorbei.

Die durch den Stiftunsgrat festgelegte Anlagepolitik, den Anteil in neue Immobilien-Direktanlagen vorerst nicht zu erhöhen, ermöglichte in moderatem Umfang, den Investitionsfokus auf den Objektbestand zu lenken und die Gelegenheit von Mieterwechseln wieder vermehrt dafür zu nutzen. Denn hier ist die einzige Möglichkeit die Mietpreise nach unternehmerischen Gesichtspunkten sowie nach Angebot und Nachfrage neu zu definieren.

Eigentumswohnungen Grenzweg 2 Dornach

1-Zi-Wohng 3. Stock, Süd, ohne Balkon
Die Küche war früher bereits ersetzt worden, das Bad wurde jetzt in eine Dusche umgebaut.
Die Nettomiete betrug bisher Fr. 753.- neu konnte die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 900.- vermietet werden. Die Rendite der Investition von Fr. 30'000 beträgt somit 5,8%

Eigentumswohnungen Grenzweg 2 Dornach

2,5-Zi-Wohnung 3. Stock, Ost, mit Balkon
Das Bad wurde bereits früher saniert, jetzt steht ein Mieterwechsel an, daher ist die Gelegenheit günstig auch die 55 Jahre alte Küche zu erneuern sowie alte verfleckte Teppichböden durch Parkett zu ersetzen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 790.- neu wird die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 1’250.- ausgeschrieben. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 60'000 wäre dann 9%.

Eigentumswohnungen Grenzweg 4 Dornach

2-Zi-Wohnung 2. Stock, Ost, ohne Balkon
Die Küche wurde bereits früher ersetzt, jetzt steht ein Mieterwechsel an, daher ist die Gelegenheit günstig auch das 55 Jahre alte Bad umzubauen sowie den Kunststoffboden des Schlafzimmers durch Parkett zu ersetzen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 1’040.- neu wird die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 1’200.- ausgeschrieben. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 40'000 wäre dann 4.8%.

Wohnung Neumattstr. 27 Arlesheim

2-Zi-Wohnung 2. Stock, Ost, mit Balkon
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig sowohl Bad und Küche umzubauen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 984.- neu wurde die Wohnung durch diese Modernisierung zu Fr. 1’200.- vermietet. Die Rendite der Investition von Fr. 78'000 beträgt 3.3%.

Wohnungen in Laufen Baselstr. 20

6.5-Zi-Wohnung, DG Süd, 172m2, leider ohne Balkon weil wenig Aussicht auf Baugenehmigung.
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig die heruntergewirtschaftete und total veraltete Wohnung komplett zu sanieren. Die Nettomiete betrug deshalb bisher nur Fr. 1’000.- neu wird die Wohnung zu Fr. 1’900.- ausgeschrieben. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 146'000 würde dann  7.3% betragen.

4.5-Zi-Wohnung, 1. OG, 117m2, mit Balkon
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig die alte Küche zu ersetzen und die Wohnungsböden zu erneuern. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 1’264.- neu wurde die Wohnung zu Fr. 1’400.- vermietet. Die Rendite der Investition von Fr. 36’000 beträgt 4.5%.

Wohnungen in Laufen Baselstr. 22

2-Zi-Wohnung, 1. OG Süd, 52m2, mit Balkon
Es stand ein Mieterwechsel an, daher war die Gelegenheit günstig die Zimmerböden zu ersetzen und die ganze Wohnung instand zu stellen. Die Nettomiete betrug bisher Fr. 720.- neu wurde die Wohnung zu Fr. 990.- vermietet. Die Rendite der Investition von ca. Fr. 15'000 beträgt 21.6%.

Ausser diesen Sanierungen wurden bei 4 weiteren Objekten Unterhaltsmassnahmen vorgenommen, um wegen Mängeln keine Mietreduktionen zu riskieren. Der Gesamtaufwand für diese werterhaltenden Massnahmen beträgt Fr. 43'000.

Im letzten Bericht Nr. 24 wurde der Stand der Wohnungsrenovationen in Laufen, Arlesheim und Dornach mit einem budgetierten Betrag von 300'000 Franken angegeben.

Zum Zeitpunkt der jetzigen Berichterstattung, unter Einbezug neu hinzugekommener Renovierungsgelegenheiten infolge Mieterwechseln, sind von den aktuell prognostizierten Fr. 476'000, Rechnungen im Betrage von Fr. 336'000 gestellt und bezahlt.           Fr.     140’000

Zusammen mit den noch nicht abgerechneten Bauprojekten
- Gelterkinden                                                                    Fr.      30’000
- Pratteln (Schlussrechnungen und 2.5% Kanalisations-Anschlussgebühr des Anbaus nach BGV-Schätzung ca. 38’000)                                                                               
- Laufen (Rest Aussenrenovation)                                       Fr.      70’000

beträgt der Restfinanzbedarf  für angefangene Arbeiten  Fr.    300’000

Immo-News 24 - August 2023

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof. Architekt JessenVollenweider / Projektleitung Drees&Sommer

Mit etlicher Verzögerung konnte das neue Wohngebäude endlich am 1. August 2023 bezogen werden. Die Bauabnahme erfolgte ohne Vorbehalte. Am 11. August 2023 waren die Unternehmer zu einem Abschluss-Umtrunk eingeladen.

Der Mietvertrag wurde inzwischen an die erhöhten Gesamtkosten beider Gebäude von 4,77 Mio. angepasst.

Wohnungsrenovationen

Die Vorhaben in Laufen, Arlesheim und Dornach verlaufen im Plan der budgetierten 300'000 Franken.

Derzeit wird noch abgeklärt, ob bei der grössten 6,5 Zimmerdachwohnung an der Baselstr. 20 in Laufen ein Balkon eingerichtet werden könnte. Das würde die Vermietbarkeit wesentlich verbessern.

Durch die Renovation der 6 Objekte erhöht sich deren Rendite auf durchschnittlich 4.4%

Eigentumswohnungsmutationen Grenzweg Dornach

Der Verkauf der 2-Zimmer-Eigentumswohnung Grenzweg 6 für Fr. 365'000 und der Kauf der 2-Zimmer-Eigentumswohnung am Grenzweg 2 in Dornach für Fr. 330'000 erfolgte Anfang Juli. Die neue Wohnung ist bereits vermietet.

Anstieg des Referenzzinssatzes

Diejenigen alt-Mietverträge, welche auf Begehren der Mieter im Jahr 2020 auf 1.25% reduziert wurden, haben wir nun wieder auf 1,5% erhöht und gleichzeitig den Indexstand (Investment) und die Kostenteuerung (Betriebskosten/Unterhalt) angepasst. Insgesamt resultiert daraus ein jährlicher Mehrertrag von rund 20'000 Franken.

Zwei Mieter haben sich bei der Schlichtungsstelle, auf Anraten des Mieterverbandes, gemeldet. Nach unserer Stellungnahme zog einer seine Einsprache wieder zurück. Der anderen Mieterin (Kirchgasse 4) wurde von der Anwältin des Mieterverbandes empfohlen auf überhöhte Rendite zu klagen. Diese darf jedoch gemäss Bundesgerichtsurteil neuerdings 2% statt 0.5% über RfZ liegen, also neu 3.5%
In unserer Stellungnahme weisen wir nach erfolgter Renovation eine solche von 2.4% nach. Wir versuchen jedoch eine aussergerichtliche Einigung auszuhandeln.
 

Immo-News 23 - Mai 2023

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof. Architekt JessenVollenweider / Projektleitung Drees&Sommer

In etwa 6 Wochen soll der Anbau endlich bezugsbereit sein. Der Holzbauer ist an der Innenverkleidung, Gipser, Metallbauer, Türbauer beginnen als nächstes.

Die Projektleiterin, Frau Ulrike Sobottka und ihr Chef mussten bekanntlich den Arbeitgeber wechseln, haben aber die Projektleitung mitgenommen. Das Bauabrechnungstool ist mit der IT am neuen Ort nicht kompatibel. Nun muss ich mich halt mit Excelsheets begnügen.

Wohnungsrenovationen

Laufen, Baselstr. 20

Die erste 4,5 Zi-Wohnung ist fertig und wurde bereits neu vermietet.

Arlesheim, Neumattstr. 27

Eine 2 Zi-Wohnung wurde nach über 20-jähriger Mietdauer umfassend saniert.

Dornach, Grenzweg 2

Das Bad einer 1 Zi-Wohnung konnte bei Gelegenheit eines Mieterwechsels modernisiert werden. Die Küche war bereits vorher ersetzt worden.

Thema Fernwärme

Primeo Energie baut derzeit in Arlesheim an der Birs auf dem Areal von uptown Basel eine grosse Energiezentrale für 50 Mio. und einer Leistung von 19 Megawatt, welche mit 25 bestehenden Wärmeanlagen in Reinach, Münchenstein und Arlesheim den Wärmeverbund Birsstadt bilden wird. Die Wärme wird mittels eines Mix aus 80% Biomasse (Altholz, organischen Abfällen), Abwärme Verwertung, Wärmepumpen, ergänzt durch 20% Heizöl und Erdgas in anderen Wärmezentralen, erzeugt.

Dieses Gebiet wird derzeit mit Fernheizungsrohren erschlossen. Ab Herbst wird das Leitungsnetzt westlich der Birseckstrasse in Arlesheim innerhalb des Versorgungkonzepts erstellt.

Gskti hat in diesem Gebiet einige Liegenschaften, welche mit Gasheizungen ausgestattet sind. Als die ersten Zeitungsartikel dieses Thema brachten, habe ich mich bei Primeo Energie gemeldet und Interesse daran bekundet. Nachdem ich monatelang keine Antwort erhielt, treffen nun erste Angebote für diese Liegenschaften ein.

Anhand der derzeit zugestellten Jahresabrechnungen der iwb für Gasbezug zeigt der Kostenvergleich folgende Tendenz: Je neuer die Gasheizung, verbunden mit Solarunterstützung, umso grösser ist der Preisunterschied zum Angebot der Fernheizung.

Beispiele:

Neumattstr. 27: Anschlusspauschale Fr. 70'000, Energiebezug Fr. 27’000/pa, iwb Gas Fr. 25’000

Dürrmattweg 11: Anschlusspauschale Fr. 54'000, Energiebezug Fr. 8’000/pa, iwb Gas Fr. 6’000

Hausanschluss, Hausstation und Hausanlage der Wärmelieferung ab Strasse werden mit der Anschlusspauschale finanziert, diese Komponenten bleiben im Eigentum der Primeo Energie.
Bauseits zu bezahlen sind jedoch: Warmwasser- und Heizungswasserwärmetauscher.

Die Vertragsdauer beträgt jeweils pro Haus 20 bis 25 Jahre.

Ich bitte den Stiftungsrat um Instruktion, ob ich mich grundsätzlich um diese Alternative weiter kümmern soll. (Richtungsentscheid).

Immo-News 21 - Dezember 2022

 4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Landhof. Architekt JessenVollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Kaum war die Baubewilligung eingetroffen, begannen die Bauarbeiter mit den Fundamenvorbereitungen.

Immo-News 15 - Februar 2022

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Der Baufortschritt bewegt sich innerhalb des Terminplans. Derzeit erfolgt der Innenausbau. Es ist absehbar, dass der Kostenrahmen voll ausgeschöpft wird, eine Kostenüberschreitung ist indessen noch nicht zu befürchten.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Die Umnutzung eines Büros in eine 1,5 Zimmerwohnung konnte nicht weiterverfolgt werden, weil die Fensterfläche im Verhältnis zur bewohnten Nutzfläche quantitativ nicht ausreicht. Das Objekt wird daher weiterhin gewerblich genutzt, bzw. vermietet. Das Zweckänderungsgesuch wurde zurückgezogen.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof. Architekt Jessen Vollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Das neue Gebäude wird in Holzbauweise erstellt und bietet ein
Raumangebot, welches sowohl für die Zwecke der Stiftung Erlenhof aber bei Bedarf später auch touristisch genutzt werden kann.

Im Hintergrund der Landgasthof, entlang der westlichen Grundstücksgrenze das Anexgebäude. Der grosse Parkplatz bleibt unüberbaut.

4143 Dornach, Grenzweg 4, Kauf einer 2,5 Zimmerwohnung mit Studio und Garage

Die Erbengemeinschaft hat sich entschieden die Wohnung nicht zu verkaufen, selber zu sanieren und anschliessend zu vermieten.

Immo-News 14 - Januar 2022

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4, Sanierung nach Kauf, Architekt Sandra Kühne/Projektleitung Dominique Wyss

Die Bauabnahme durch den Kanton erfolgte am 15. Dezember 2020 ohne Beanstandungen.

Die Sanierung kostet Fr. 938'678.97
Zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 1,6 Mio. (Schätzung netto 1'445 Mio.)
beträgt die Gesamtinvestition Fr. 2'538'678.90
Die Kaufpreisschätzung brutto vor Kauf kam auf Fr. 1,785 Mio.
Der Immobilienschätzer kommt nun auf Fr. 2,240 Mio.

Die Mehrkosten von Fr. 599'000 gegenüber der Prognose des Kaufpreisschätzers von Fr. 340'000 für angestauten Investitionsbedarf sind auf Überraschungen während dem Bau, wie sie bei historischen Gebäuden üblich sind, und Auflagen der Ortsbildkommission zurückzuführen.

Die Rendite beträgt 3.75%. Nach Auflösung des geltend gemachten Vorbehalts aufgrund wertvermehrender Investitionen würde dieselbe 4.12% betragen (Daran ist jedoch frühestens nach Ende der Coronamassnahmen im Gastgewerbe zu denken).

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Kurz vor der Winterpause war das Gebäude samt Fenstern fertig montiert. Nun beginnt der Innenausbau.

Kostenstand Fr. 3.2 Mio. Etwas weniger als die Hälfte der Bausumme.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Die 8 Elektroboiler in den Wohnungen sind teilweise über 30 Jahre alt. Da das neueste Haus 22 über keine zentrale Warmwasserversorgung verfügt, der Ersatz von Elektroboilern inzwischen jedoch gesetzlich verboten ist, wird derzeit der Ersatz durch Wärmepumpen-Einzelboiler geprüft.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof. Architekt Jessen Vollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Das Hauptgebäude ist fertig eingerichtet. Die Planung des Zusatzgebäudes steht vor dem Abschluss.

Immo-News 13 - November 2021

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Auf der Baustelle sind derzeit die Fachleute der Firma az-Holzbau mit den Präzisionsarbeiten der komplizierten Montage gefordert. Der Baufortschritt stimmt mit dem Terminplan überein. Noch vor Weihnachten werden alle Fenster eingebaut sein.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Es wurde ein Gesuch für einen Unterstützungsbeitrag der Stiftung Hans Schmid für die Fassadenrenovation eingereicht.
Die Montage zu ersetzenden alten Rollläden, Sonnenmarkisen und Fensterläden dauert bis Januar.
Die Lieferfrist der Balkonbrüstungen aus Glas hat sich um 4-5 Wochen erhöht, weshalb die Montage ebenfalls erst im Januar erfolgen wird.
Wegen Unfall des Unternehmers haben sich die Montagearbeiten der Garagenboxen und –Tore verzögert und erfolgen erst im Dezember.
Die Lieferfrist für die neuen Fenster ist derart hoch, dass die Montage erst Januar/Februar erfolgen wird.
Die Malerarbeiten verzögern sich sogar um 1 Jahr und werden frühestens im Juli abgeschlossen sein.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof. Architekt Jessen Vollenweider/Projekt b+p Baurealisation AG

Das Restaurant unter der Leitung eines Sternekochs ging pünktlich in Betrieb. Der kleine Umbau wurde rechtzeitig fertig.

Nach Konsultation der Baubehörde wurde das Projekt geringfügig angepasst. Nun haben die Projektierungsarbeiten begonnen.

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26 + 28. Architekt Seiberth + Moser GmbH

Am 29. Oktober überbrachte der Architekt die Baudokumentation und Bauabrechnung. Aufgrund des Vorprojekts ging er damals von benötigten Fr. 2,34 Mio. aus. Die Projektplanung und die Ergebnisse der verschiedenen Fachplaner für die Baueingabe zeigten dann aber, dass dies nicht reichen würde. Insbesondere die Anforderungen des verlangten GEAK-Nachweises führten zu Überraschungen. Seine Prognose rechnete daher vorsichtshalber mit 2,7 Mio. Die Bauabrechnung des Architekten endet nun mit Kosten von Fr. 2'571'347.95 Hinzuzurechnen sind im Architekturauftrag nicht enthaltene Positionen (bspw. Kaufgutachten und Projektschätzung, von mir angeordnete zusätzliche innere und äußere Malerarbeiten, neuer Plattenbelag der Treppe im Haus 26, Umgebungsarbeiten, Mietreduktion während Bauzeit) von Fr. 49'392.

 Die Sanierung kostet somit Fr. 2'620'740
Zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 3'240'000
beträgt die Gesamtinvestition Fr. 5'860'740
Die Projektschätzung kam zu Beginn auf Fr. 5'130'000
Der Immobilienschätzer kommt nun auf Fr. 5'140'000

Immo-News 12 - Oktober 2021

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Im September begann die Firma AZ-Holzbau, Liestal mit der Montage der vorfabrizierten Holzbauelemente auf der Baustelle.

Zeitplan und Baukosten sind weiterhin auf Kurs.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Die Aussenrenovation ist in Arbeit, mit Ausnahme der Malerarbeiten (der Chef der Firma, welcher auf den Baustellen mitarbeitet, fiel leider Corona bedingt aus).

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Die baulichen Anpassungsarbeiten des Hauptgebäudes werden in Kürze abgeschlossen. Der Auftrag für den Anbau wurde, nach Genehmigung des Baukredits von 0,9 Mio. durch die Anlagekommission, an den Architekten und den Planer erteilt.

Immo-News 11 - Juli 2021

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/28 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Am 28. Juni erfolgte die Abnahme durch das Bauinspektorat.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/Dominique Wyss

Der Anbau, ehemalige Kegelbahn, dann Kindergarten, dann Büro, jetzt Restaurant

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Am 28. Juni meldete der Architekt den Beginn der Holzbau Arbeiten ab Woche 26. Das Material ist also eingetroffen. Termingemäss wird im September mit der Montage begonnen. Selbst die vereinbarten Preise erfahren keine Änderung.

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Es gibt leider nichts zu berichten. Ausser: Durch eine Anfrage einer Physiotherapeutin, welche auf der Suche nach größeren Räumen sich bei mir meldete und dies auf Hinweis des Gemeindeschreibers, war zu kombinieren, dass der Wohnhausneubau frühestens in 2 Jahren beginnen werde; so habe er ihr gesagt.
Daraus wiederum kann abgeleitet werden, dass der Baukran für den Gemeindesaal auf dem Bauplatz des Wohnhauses aufgestellt werden dürfte. Von der Gemeinde selbst hört man rein gar nichts.

Inzwischen wurde das Rissprotokoll im Pfeffingerhof aufgenommen und weitere Bauvorbereitungen für den Gemeindesaal sind im Gange. Mitte/Ende August wird mit der Schadstoffsanierung begonnen – und, sollte die Baubewilligung eintreffen, auch mit dem Gebäudeabbruch.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Die Wohnungsvermietung läuft weiter.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Am 25. Juni wurde das Baugesuch für die Fassaden bewilligt. Im August erfolgt die Detailplanung für die Fassadenrenovation.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Der Grundbucheintrag war auch Ende Juli noch nicht im Amtsblatt publiziert, obwohl der Kauf immerhin am 3. Juni ins Tagebuch des Grundbuchs aufgenommen worden war.
Ein Vorprojekt für zusätzliche Unterkünfte ist am Entstehen.

Immo-News 10 - Juni 2021

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/28 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Der Um- und Erweiterungsbau ist nach einer Planungs- und Bauzeit von 2 Jahren abgeschlossen. Die beiden Häuser sind voll vermietet. Der KV von 2,6 Mio. wurde unterschritten, die Kostenprognose lautet auf Fr. 2,575 Mio. davon bezahlt sind Fr. 2,4 Mio.
Die Mieten wurden bei der Erstvermietung des Hauses 28 angepasst, bei Haus 26 infolge Wertvermehrung erhöht und zusätzlich mit einem Vorbehalt zur Orts- und Quartierüblichkeit versehen.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/Dominique Wyss

Die Sanierung ist nach einer Bauzeit von 14 Monaten abgeschlossen. Das verfügte Kostendach von Fr. 895'000 wurde eingehalten.
Die Mieten waren bereits vor dem Kauf des Gebäudes hoch, der alte Referenzzinssatz wurde an die Wertvermehrung angerechnet und zusätzlich ein Mietzinsvorbehalt geltend gemacht.

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Die Bauarbeiten verlaufen nach Terminplan. Das Sockelgeschoss mit Einstellhalle ist fertig betoniert.

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Es gibt leider nichts zu berichten.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Von der geplanten Fr. 5 Mio. Beteiligung wurden bisher Fr. 3,76 Mio. überwiesen. Die Baukosten liegen innerhalb des KV. In den nächsten Monaten ist mit der Schlussrechnung zu rechnen. Bis auf den Endspurt mit der Umgebung ist der Bau weitestgehend abgeschlossen. Die ersten Wohnungen sind seit dem 1. Mai vermietet: Netzenweg 12 zu 77%, Netzenweg 14 zu 42%, Netzenweg 16 zu 31%. Es kommen laufend weitere Wohnungen dazu. Die kleineren sind fast alle weg, bei den grösseren geht das erfahrungsgemäss nicht so schnell.
Die Jahres-Nettomiete beträgt Fr. 784'800.
Beispiele:
1.5-Zi-Wohng 42 m2 Fr. 775
2.5-Zi-Wohng 54 m2 Fr. 1'025
3.5 Zi-Wohng 77 m2 Fr. 1'420
4.5 Zi-Wohng 103 m2 Fr. 1'920
jeweils plus Nebenkosten.
 

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Das Gesamtunterhaltspaket wurde ergänzt durch bauliche Massnahmen bei leerstehenden Objekten, was nun zusätzliche Mieteinnahmen ermöglicht. Mit dieser strategischen Maßnahme besteht nun Vollvermietung.
An einem dritten Ortstermin konnte mit der Fach-Instanz-Altstadt (FIA) eine Einigung zu den Farben der Fassaden erreicht werden.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Die Eigentumsübergabe erfolgte am 1. Juni. Die Miete beginnt gestaffelt entsprechend dem Umbaufortschritt.

Gesamtbeurteilung der Direktanlagen in Immobilien

Die gskti verfügt nach Abschluss dieser Investitionen über ein deutlich attraktiveres Immobilien-Portefeuille. Der Anteil sanierter Gebäude ist gestiegen. Die Reihenfolge der Aufstellung basiert auf dem Unterhaltskriterium:

Eiweg 4, Gelterkinden, im bau
Netzenweg 12-16, Itingen, Neubau (Kooperation mit Coopera)
Brachmattstr. 28, Arlesheim, 2021 total saniert
Kirchgasse 4, Arlesheim, 2021 total saniert
Brachmattstr. 26, Arlesheim, 2021 teilsaniert
Dürrmattweg 11, Arlesheim, 2017 total saniert
Hertnerstr. 19, Pratteln, 2012 teilsaniert
Grenzweg 2/4, Dornach, teilsaniert 2009 Fenster, 2010 Küche/Bad, 2019 Heizung, Lift
Baselstr. 12, Laufen, 2021 Fassaden, Treppenhäuser, vorgesehene Verbesserungen
Baselstr. 22, Laufen, 2021 Fassaden, Treppenhäuser
Baselstr. 20, Laufen, 2021 Fassaden, Treppenhäuser, Innensanierung geplant innert 10 Jahren
Neumattstr. 27, Arlesheim, 2009 teilsaniert (Fenster, Heizung, Dach, Küchen/Bäder. 2017 Lift
Mattweg 19, Arlesheim, 2012 Heizung
Kreuzmattweg 20, Arlesheim, 2017 Spenglerarbeiten
 

Ziel ist weiterhin den Bestand
- werterhaltend zu pflegen,
- damit die Nachfrage günstig zu beeinflussen und
- innerhalb der mietrechtlichen Vorgaben bestmöglich zu vermieten.

Immo-News 09 - Mai 2021

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/28 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Haus 28: Die Mieter fühlen sich sehr wohl in dem ausgezeichnet isolierten Gebäude.

Haus 26: Nach sieben-, statt vier-, monatiger Bauzeit, ist endlich auch das Dach fertig eingedeckt, die Fassade verputzt und das Gerüst entfernt.

Die Kostenprognose lautet auf Fr. 2,647 Mio. davon bezahlt sind Fr. Mio.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/ Dominique Wyss

Am Montag, 19. April wurden die ersten 5 Gäste auf der Restaurantterrasse bewirtet. Die Arbeiten sind, bis auf die Malerarbeiten an der rückwärtigen Fassade, abgeschlossen.

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt/Projektleitung Dominique Wyss

Im Dezember soll Aufrichte sein, am 1. August 2023 Bezug, die Kostenprognose lautet auf Fr. 7,5 Mio.
Dies unter dem Vorbehalt, dass die bestellten Holzmengen auch wirklich durch Lignotrend geliefert werden und nicht an die Chinesen und Amerikaner, welche zu Höchstpreisen alles aufkaufen. Wir haben zwar einen Werkvertrag zum damals offerierten Preis und vereinbartem Liefertermin. Nur was hilft das, wenn ein Viertel der Holzproduktion in Europa plötzlich wegen Holzkäferepidemie in Kanada verschwindet.
Momentan wird das Einstellhallengeschoss betoniert. Alle Betonbauteile und Unterlagsböden erhalten den Zusatz Pneumatit als Ausgleich zur Schwerewirkung des Materials auf den Menschen. Ausserdem wird das Gebäude selbstverständlich mit den auf den vier Ätherarten Wärme, Licht, Klang, Leben beruhenden Harmonisierung der Energien, die ausnahmslos im Schwerefeld der Erde enthalten sind (mechanische Wärme, Elektrizität, Magnetismus, Elektromagnetismus und Radioaktivität) ausgestattet. Auf diese Weise wird ein Gleichgewicht der Kräfte im Naturhaushalt gefördert. Ziel ist die Verstärkung dieser Ätherkräfte (der Leichte) im und ums Gebäude herum: Aqua-Relux zur Energetisierung des Wassers (Gold-, Diamant-, Rosenquarz-, Sauerstoff-Informationen); Aussenbereich (Gold, Bienenwachs, Magnesium, Silizium); Elektrohauptverteilung und PVA-Wechselrichter: Mit verstärkten Ätherkräften beschichtete Vita-Lux Elemente mit doppelt-diagonaler Wölbung. [i]

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Im Gegensatz zum Gemeindesaal ist das Problem der zu reduzierenden Anzahl Einstellhallenplätze noch nicht gelöst. Die Gemeinde Arlesheim prüft rechtliche Einspruchsmöglichkeiten.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Von den geplanten Fr. 5 Mio. Beteiligung wurden bisher Fr. 3,317 Mio. überwiesen.

4242 Laufen, Baselstr. 12-20-22. Aussenrenovation und Treppenhausanstriche

Im April wurden die drei Treppenhäuser gestrichen. Die Mieter sind froh darüber, dass dies endlich erfolgt ist.

4133 Pratteln, Hertnerstr. 19, Bio-Landhof

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages wurde auf den Antrittstermin 1. Juni auch der Mietvertrag abgeschlossen. Erlenhof | Zentrum hat bereits das Fachteam für die Restauration beisammen.

[i] An die physische Welt des Festen, Flüssigen und Gasförmigen grenzt die ätherische oder elementarische Welt, die Rudolf Steiner später auch die Welt der Bildekräfte genannt hat. Der Äther ist eine Art nichtmaterielle Ursubstanz, eine reine Kräftewirksamkeit, aus der im Verlauf der Erdschöpfung alles Materielle entstanden ist. Er durchdringt heute die physischen Leiber von Pflanzen, Tier und Mensch und bewirkt, dass in ihnen die tote Materie zum lebendigen Organismus gestaltet wird. Wie die materielle Welt in Aggregatzuständen, ist die ätherische nach der Feinheit der Bildekräfte in vier Ätherarten gegliedert: den Wärmeäther, den Lichtäther, den Klangäther und den Lebensäther. Die Namen der Ätherarten bezeichnen die Art der Wirksamkeit, jedoch sind alle materiellen Vorstellungen, die sich mit den Ausdrücken verbinden könnten, fernzuhalten. Es gibt eine Wärmewirksamkeit ohne jede physikalische Grundlage, wie sie bspw. auch in der seelischen Wärme spürbar wird. Auch das Licht bedarf des stofflichen Substrats nicht, um existent und wirksam zu sein; unsichtbar durchdringt es den materielosen kosmischen Raum, und erst im Zusammenwirken mit Körperlichem erlangt es die seinem Wesen nicht unbedingt zugehörige Eigenschaft der Sichtbarkeit. Im (chemischen) Klangäther sind die Kräfte zu finden, welche die chemischen Verbindungen wie die Trennung chemischer Stoffe verursachen; nach Steiner sind sie identisch mit den Kräften, die dem übersinnlichen Klingen der Welt zugrunde liegen. Zu seiner Existenz braucht es wiederum keine physische Stofflichkeit. Lebensäther schließlich ist im eigentlichen Sinne die Kraft, die die tote Materie zum Leben aufruft. Die Bezeichnung jeder Ätherart hebt im übrigen nur ein Hauptmerkmal aus einer sehr vielfältigen Wirksamkeit heraus.
Quelle: Adolf Baumann, Hallwag, 1986

Immo-News 06 - Oktober 2020

4144 Arlesheim, Brachmattstr. 26/27 Um- und Erweiterungsbau. Architekt Matthias Moser

Haus 28 kann auf 1. Februar wieder vermietet werden. Die Bauverzögerung beträgt 2 Monate.

4144 Arlesheim, Kirchgasse 4. Gebäudeteilsanierung. Architektin Sandra Kühn/ Dominique Wyss

Die beiden Wohnungen konnten am 1. September wieder bezogen werden.
Die Innenrenovation des Anbaus begann Anfang August. Ende September soll dieser Bezugsbereit sein. Für den Einbau des WC's für Rollstuhlgäste und die entsprechende Verbreiterung der Eingangstüre ist ein Baugesuch erforderlich. Dieses wurde am 11. Sept. eingereicht.

4460 Gelterkinden, Eiweg 4. Neubau. Architekt Johannes Sloendregt

Die Baubewilligung ging am 09. September 2020 ein.
Der neue Überlassungsvertrag mit der Stiftung Erlenhof sieht eine Verzinsung des investierten Kapitals von 4% vor. In 2008 waren es 5%, ab 2017 4.8%. Der Vertrag ist indexiert.

4144 Arlesheim, Stollenrain 17. Neubau. Architekten Märki Sahli/Planer Anderegg Partner

Die Architekten und die Bauprojketleitung haben ihre Honorarofferte abgegeben. Das Honorar liegt mit Fr. 1,63 Mio. um Fr. 130'000 über dem eingesetzten Betrag der Projektkostenberechnung, weil die Projektleitung nachträglich die kostengünstigere Form des Generalplaners wählte wurde, anstelle von separaten Verträgen zwischen Bauherrschaft und jedem Fachplaner.

4452 Itingen, Netzenweg. Neubau. Kooperation mit Coopera. Architekt oak/Gesamtplaner Solvo AG

Die Fertigstellung des Neubaus liegt im Zeitplan.

4242 Laufen, Baselstrasse 12-20-22

Die drei Häuser wurden durch den ehemaligen Eigentümer regelmäßig unterhalten, umgebaut, Dächer- und Fassaden isoliert, modernisiert, dies in letzter Zeit vor allem in den Wohnungen. Um den Anschluss nicht zu verpassen, sind Unterhaltsarbeiten an den äußeren Gebäudeteilen, aber auch in den allgemeinen Räumen vorgesehen. Es handelt sich um nicht ertragswirksame Unterhaltskosten, welche auf die Nettorendite Auswirkung haben. Aufgrund des ersten Halbjahrs rechne ich trotz Investition in die neue Gasheizung mit einer Bruttorendite von 5% und einer Nettorendite von 4% für 2020. Der Kauf erfolgte Ende 2019 zum ausgeschriebenen Mindestpreis von 8,5 Mio. Franken. Eine Bieterrunde fand nicht statt. Es besteht gewissermaßen eine stille Renovationsreserve.
Bei den geplanten Arbeiten geht es um Malerarbeiten der Fassaden, der Dachuntersichten, Balkone in Beton und Holz, der Eingangstüren, Holzläden, Treppenhäuser, Garagenverkleidungen aber auch der Ersatz von Sonnenstoren, Garagenbedachung und einige neue Fenster.

Um mehrfache Gerüstkosten zu vermeiden, wäre es sinnvoll die Arbeiten zeitlich nicht zu etappieren.